Contexte et enjeux
Le marché des bureaux franciliens vient de franchir un cap symbolique : fin 2025, 6,247 millions de m² de surfaces tertiaires restent inoccupées en Île-de-France, selon les dernières données du groupement ImmoStat publiées le 8 janvier 2026. Ce chiffre, en hausse de 11 % sur un an, constitue un record historique et illustre la profonde mutation que traverse le secteur depuis la crise sanitaire.
Il y a six ans, avant l'essor du télétravail, la région ne comptait que 2,79 millions de m² de bureaux vacants. La surface inoccupée a donc plus que doublé en moins d'une décennie, traduisant un changement structurel des modes d'occupation des espaces de travail.
Les faits clés
- 6,247 millions de m² de bureaux vacants en Île-de-France fin 2025 (+11 % sur un an)
- Taux de vacance moyen : 10,7 % à 11,2 % selon les instituts
- Demande placée : 1,638 million de m² commercialisés en 2025 (-9 % sur un an)
- Plus bas niveau en 20 ans hors année 2020 (pandémie)
- T4 2025 : 436 000 m² placés (-11 % vs T4 2024, -27 % vs moyenne post-Covid)
- 2 649 transactions enregistrées en 2025 (-10 % sur un an)
Analyse approfondie
Des disparités géographiques marquées
Le marché francilien se fracture en deux réalités distinctes. Paris intra-muros, et particulièrement le Quartier Central des Affaires (QCA), maintient un taux de vacance contenu entre 5 % et 6 %. Les actifs prime y atteignent des loyers records : 1 230 €/m²/an selon JLL, voire 1 250 €/m²/an selon Cushman & Wakefield, soit une progression de 11 % sur un an.
En périphérie, la situation se dégrade considérablement. La péri-Défense affiche un taux de vacance proche de 32 %, tandis que la première couronne Nord dépasse les 28 %. La Défense elle-même a vu sa demande placée chuter de 31 % à 149 200 m² sur l'année.
Le paradoxe de l'investissement
Malgré cette vacance record, les investisseurs n'ont pas déserté le marché francilien. Au contraire : 8,4 milliards d'euros ont été déployés en bureaux en Île-de-France en 2025, soit une hausse spectaculaire de 44 % sur un an. Paris concentre 72 % de ces flux, le QCA captant à lui seul 47 % des volumes parisiens.
Au niveau national, le marché de l'investissement en immobilier d'entreprise atteint 13,7 milliards d'euros (+8 %), porté notamment par le retour de méga-transactions supérieures à 300 millions d'euros. La cession de 80 % de la tour Trinity à La Défense par Unibail-Rodamco-Westfield à Norges Bank illustre cette dynamique sur les actifs de qualité.
Télétravail et rationalisation des surfaces
Le télétravail s'est structurellement ancré dans les pratiques françaises. Selon l'INSEE, plus d'un salarié sur cinq du secteur privé télétravaille au moins une fois par mois. Le nombre de jours accordés par les accords d'entreprise est passé à 1,7 par semaine en 2025, selon le Centre d'étude du groupe Alpha.
Les dynamiques de renégociation de baux ont été particulièrement intenses en 2025, les entreprises cherchant à réduire leurs surfaces, améliorer la qualité de leurs espaces ou obtenir des conditions locatives plus favorables.
Perspectives d'experts
Vision prudente
« L'instabilité géopolitique et économique persistante, conjuguée à l'absence de réelle reprise, a empêché le traditionnel coup d'accélérateur de fin d'année. Le marché fait preuve de résilience mais demeure dans une phase d'attente, sans véritable dynamisme. »
, Alexandre Fontaine, Directeur Bureaux Île-de-France, CBRE
« 2025 a été une année compliquée marquée par les incertitudes macroéconomiques, politiques et géopolitiques. Les dynamiques de renégociation de baux ont été très fortes l'an dernier. »
, Yannis de Francesco, Directeur National Bureaux, JLL
Vision optimiste
« Le marché des bureaux en Île-de-France a clairement touché un point bas en 2025. Les grandes entreprises recommencent progressivement à se projeter et à engager des décisions immobilières. »
, Olivier Taupin, Directeur Bureaux et Logistique France, Cushman & Wakefield
Implications pour les investisseurs
La polarisation du marché crée deux stratégies distinctes. Sur le segment prime, les investisseurs core continuent de se positionner sur des actifs de qualité en zones centrales, acceptant des taux de rendement légèrement au-dessus de 4 % dans le QCA. La demande qualitative reste solide : près de 40 % des projets de prise à bail en 2025 répondaient à une croissance des effectifs ou à une amélioration qualitative, notamment pour la conformité au décret tertiaire.
Sur le segment value-add, les opportunités se concentrent sur la reconversion. La loi du 16 juin 2025 facilite la transformation de bureaux en logements avec des permis multi-destinations et des abattements fiscaux de 50 % sur la taxe d'aménagement. Cependant, seuls 57 000 m² ont été convertis en 2025, soit 2 % du stock vacant, illustrant la complexité technique et économique de ces opérations.
Ce qu'il faut surveiller
- Expirations de baux 2017-2018 : les renouvellements attendus en 2026-2027 pourraient relancer la demande placée
- Décret tertiaire : les obligations de performance énergétique accélèrent les arbitrages entre rénovation et cession
- Politiques de retour au bureau : les ajustements des entreprises influenceront la demande de surfaces
- Pipeline de livraisons : 945 000 m² attendus en 2025, pic en 2026, puis net ralentissement à partir de 2027
- Conversion en logements : décret d'application du permis multi-destinations attendu au S1 2026
Conclusion
Le record de 6,2 millions de m² de bureaux vacants en Île-de-France marque l'aboutissement d'une transformation structurelle du marché tertiaire français. Si les fondamentaux d'investissement restent solides sur le segment prime, la fracture territoriale s'accentue entre des zones centrales résilientes et des périphéries en difficulté.
L'année 2026 s'annonce comme une année de stabilisation, avec des signaux encourageants sur la demande des grandes entreprises. La capacité du marché à absorber le stock vacant dépendra de l'évolution des politiques de télétravail, de l'efficacité des mesures de reconversion et de la stabilisation du contexte macroéconomique.