Contexte et enjeux

Alors que l'investissement en immobilier d'entreprise atteint 14,1 milliards d'euros en France en 2025 selon Cushman & Wakefield, soit une progression de 7 % sur un an, c'est le secteur hôtelier qui affiche la trajectoire la plus remarquable. Avec 2,9 milliards d'euros investis, en hausse de 15 % par rapport à 2024, l'hôtellerie s'impose comme la classe d'actifs la plus dynamique du paysage immobilier français. Ce lundi 10 février, la finalisation d'un club deal pour le portefeuille hôtelier Blue Coast par Dunamis Hospitality et Eternam, couvrant des établissements en Normandie et dans les Hauts de France, confirme cette tendance de fond.

Les faits clés

  • 2,9 milliards d'euros investis dans l'hôtellerie en France en 2025, en hausse de 15 % sur un an (source : Cushman & Wakefield)
  • 14,1 milliards d'euros d'investissement total en immobilier d'entreprise (+7 %), dont 6,94 milliards en bureaux (+32 %), 2,97 milliards en commerce (+5,8 %) et 3 milliards en logistique (−23 %)
  • 94 % des investisseurs institutionnels prévoient de maintenir ou d'augmenter leur allocation hôtelière en 2026 (source : Cushman & Wakefield Hotel Investor Compass)
  • RevPAR national en hausse de 2 % en 2025, avec des performances contrastées : Paris à +5 %, Côte d'Azur à +7 %, Île de France hors Paris à −9 %
  • Taux d'occupation moyen de 63 % au niveau national et 82 % à Paris

Analyse approfondie

Un rééquilibrage des allocations sectorielles

La montée en puissance de l'hôtellerie dans les portefeuilles immobiliers n'est pas un hasard. Elle résulte d'un double mouvement : la baisse de 23 % des volumes investis en logistique, qui dominait depuis 2021, et la recherche de rendements attractifs dans un contexte de taux durablement élevés. Les taux de capitalisation hôteliers, compris entre 4 et 5 % pour les actifs prime parisiens et entre 7 et 9 % en régions, offrent un spread significatif par rapport aux bureaux prime stabilisés autour de 4,0 %.

Les transactions de grande envergure se multiplient. En 2025, cinq opérations de bureaux ont dépassé 300 millions d'euros (contre zéro en 2024), mais c'est dans l'hôtellerie que la profondeur du marché progresse le plus rapidement. Extendam, leader français du capital investissement hôtelier, estime la valeur de son portefeuille total à 3,3 milliards d'euros, répartis sur 300 hôtels et 23 889 chambres à travers l'Europe.

Des fondamentaux opérationnels qui soutiennent la thèse

Le RevPAR français (revenu par chambre disponible) a progressé de 2 % en 2025, selon In Extenso. Ce chiffre global masque toutefois des dynamiques très contrastées. Paris affiche une croissance de 5 % portée par le tourisme international et la clientèle d'affaires, avec un prix moyen par chambre de 239 euros et un taux d'occupation de 82 %. La Côte d'Azur surperforme avec un RevPAR en hausse de 7 %, soutenu par une progression de 5 % du prix moyen et une demande touristique soutenue.

Certaines villes tirent leur épingle du jeu grâce à des événements porteurs : Le Havre enregistre une hausse de 11 % portée par la Transat Jacques Vabre, tandis que Rennes progresse de 3 % grâce à l'ouverture de la Fondation Pinault et au développement de son offre hôtelière lifestyle. En revanche, l'Île de France hors Paris accuse un recul de 9 %, pénalisée par l'absorption encore incomplète de 10 000 nouvelles chambres créées entre 2022 et 2025.

Des acteurs qui accélèrent leurs déploiements

Le dynamisme du marché attire des profils d'investisseurs variés. LBO France a réalisé neuf acquisitions hôtelières en quinze mois, couvrant Marseille, Arcachon, Nice, Strasbourg, Toulouse et Bordeaux. Dunamis Hospitality, groupe rennais fondé en 2018 par Antoine Boullé, prévoit de doubler son portefeuille pour atteindre une vingtaine d'établissements d'ici fin 2026, appuyé par une levée de fonds supérieure à 60 millions d'euros auprès de fonds spécialisés en hôtellerie.

Eternam, société de gestion agréée par l'AMF gérant 1,4 milliard d'euros dont près de 50 % en hôtellerie, participe activement à cette consolidation. L'acquisition du portefeuille Blue Coast, finalisée en partenariat avec Dunamis sous forme de club deal, illustre la convergence entre investisseurs institutionnels et opérateurs spécialisés sur des actifs en Normandie et dans les Hauts de France.

Perspectives d'experts

Vision optimiste

Le sondage Cushman & Wakefield Hotel Investor Compass, mené auprès de 62 acteurs majeurs (fonds, foncières, capital investissement), révèle que 94 % d'entre eux prévoient d'allouer un capital égal ou supérieur à celui de 2024. La France reste dans le trio de tête des marchés les plus attractifs d'Europe, aux côtés de l'Espagne et de l'Italie. La prime ESG, estimée à 4,8 % pour les hôtels certifiés (Green Key, GSTC), constitue un levier de création de valeur supplémentaire, avec 74 % des investisseurs recherchant activement des établissements certifiés.

« Après avoir flirté avec le zéro une partie de l'année, 2025 s'est terminée positivement grâce à la progression conjointe de l'occupation et des prix moyens. » Samuel Couteleau, directeur de l'hôtellerie, In Extenso

Vision prudente

Les signaux ne sont pas unanimement positifs. Le rendement attendu sur fonds propres recule de deux points à 13,6 % en 2025 selon le même sondage, signe que les investisseurs intègrent une compression des marges. L'Île de France hors Paris illustre les risques d'une suroffre mal calibrée. Le segment affaires, moteur traditionnel de l'hôtellerie urbaine, reste sous pression : les entreprises continuent de restreindre leurs budgets séminaires et déplacements professionnels.

« Le climat économique morose et les incertitudes politiques poussent les entreprises à la vigilance sur leurs dépenses de déplacements et d'événements. » Olivier Petit, directeur général, In Extenso

Implications pour les lecteurs de Ganeden

Pour les investisseurs et professionnels de l'immobilier, l'hôtellerie offre désormais un couple rendement/risque compétitif face aux classes d'actifs traditionnelles. Les taux de capitalisation régionaux (7 à 9 %) dépassent significativement ceux des bureaux et des commerces prime. Toutefois, cette classe d'actifs exige une expertise opérationnelle pointue et une compréhension fine des dynamiques touristiques locales. La polarisation entre actifs prime (Paris, Côte d'Azur) et marchés secondaires s'accentue, rendant la sélectivité plus cruciale que jamais.

Ce qu'il faut surveiller

Plusieurs échéances structurantes se profilent pour le secteur. La saison estivale 2026, première année pleine sans effet Jeux Olympiques, constituera un véritable test pour les RevPAR régionaux. In Extenso anticipe des progressions modérées : +2 % à Paris, +3 % sur la Côte d'Azur et +1 % en province. L'absence de grands salons biennaux (Bourget, SIRHA Lyon) pèsera sur l'hôtellerie d'affaires. Enfin, la montée en puissance des exigences ESG dans les transactions pourrait redéfinir les critères de valorisation, accélérant la décote des actifs non certifiés.

Conclusion

L'hôtellerie française s'inscrit dans une dynamique d'investissement structurelle, portée par des fondamentaux opérationnels résilients, des rendements attractifs et l'appétit croissant d'investisseurs institutionnels en quête de diversification. Si la classe d'actifs n'est pas exempte de risques, notamment sur les marchés secondaires et le segment affaires, elle s'affirme en 2025 comme le principal moteur de croissance de l'investissement immobilier en France. Les premières transactions de 2026, à commencer par le club deal Blue Coast, ne font que confirmer cette trajectoire.