Contexte et enjeux

Le groupement d'intérêt économique ImmoStat, réunissant les quatre principaux conseils en immobilier d'entreprise (BNP Paribas Real Estate, CBRE, JLL et Cushman & Wakefield), a publié le 8 janvier 2026 son bilan annuel du marché français. Le verdict : 13,7 milliards d'euros ont été investis en immobilier d'entreprise en France en 2025, soit une progression de 8 % par rapport à 2024.

Ce chiffre marque une inflexion après trois années de correction brutale. Mais cette embellie masque des disparités considérables entre l'Île-de-France, qui retrouve des couleurs, et les marchés régionaux, en net recul.

Les faits clés

  • 13,7 Mds€ investis en France en 2025 (+8 % vs 2024)
  • 8,4 Mds€ en Île-de-France seule (+44 % sur un an)
  • 6,2 millions de m² de bureaux vacants en IDF (+11 %)
  • 10,5 % de taux de vacance régional, niveau inédit depuis 2016
  • 1 200 €/m²/an : loyer prime record dans le QCA parisien
  • 4,25-4,50 % : taux de rendement prime stabilisés

Analyse approfondie

L'Île-de-France tire le marché

La région parisienne a concentré 61 % des volumes nationaux avec 8,4 milliards d'euros investis. Paris intra-muros représente à lui seul 71 % de ce total francilien, porté par le quartier central des affaires (QCA) qui a capté 1 milliard d'euros, en hausse de 50 %.

Parmi les transactions marquantes de l'année, le Centre d'Affaires du Trocadéro cédé à Blackstone pour environ 700 millions d'euros, la tour Solstys pour plus de 400 millions d'euros, ou encore la prise de participation de la CDC à hauteur de 15 % au Forum des Halles pour 235 millions d'euros.

Les régions en recul

À l'inverse, les marchés régionaux accusent une baisse de 38 % sur un an. Cette contraction s'explique notamment par le ralentissement de la collecte des SCPI, traditionnellement très présentes en province, et par un « flight to quality » qui concentre les capitaux sur les actifs prime parisiens.

Segmentation par classe d'actifs

Le marché 2025 révèle des dynamiques contrastées selon les segments :

  • Bureaux : 4 milliards d'euros sur 9 mois (+33 %), portés par le retour des méga-transactions
  • Commerce : 2,3 milliards d'euros (+11 %), dopé par les opérations Kering/Ardian et CDC/Forum des Halles
  • Logistique : 2,5 milliards d'euros (-20 %), pénalisé par un ralentissement de la demande locative à 2 millions de m²

Perspectives d'experts

Vision optimiste

Selon les analystes de Cushman & Wakefield, 2026 devrait marquer une phase de « normalisation avec un afflux de capitaux core et des rotations d'actifs ». Les grandes entreprises reprennent progressivement leurs décisions immobilières, un signal positif pour la demande placée.

« Les perspectives incluent une amélioration graduelle de l'environnement économique avec des taux plus lisibles et un retour progressif des investisseurs internationaux. », Cushman & Wakefield

Vision prudente

CBRE tempère cet optimisme en qualifiant 2025 de « fausse reprise ». Le cabinet souligne que les volumes restent 32 % en dessous de leur moyenne quinquennale et que l'instabilité politique française pèse sur les décisions d'investissement.

« Le marché avance modérément mais reste profondément marqué par l'ultra-sélectivité. », JLL

Implications pour les investisseurs

Ce bilan 2025 dessine un marché à deux vitesses où la prudence reste de mise. Plusieurs enseignements s'imposent :

  • Prime only : le « flight to quality » demeure la norme. Les actifs bien localisés, bien loués et conformes aux exigences ESG captent l'essentiel des capitaux
  • Opportunités value-add : les investisseurs equity-rich peuvent tirer parti des décotes actuelles pour des stratégies de création de valeur
  • Attention à la vacance : avec 6,2 millions de m² vides en IDF et seulement 57 000 m² convertis en logements, le risque d'obsolescence s'accentue
  • Financement sélectif : les conditions se stabilisent (dette à 3,5-4 %, LTV plafonnée à 60 %) mais restent contraignantes

Ce qu'il faut surveiller

Plusieurs facteurs conditionneront l'évolution du marché en 2026 :

  • La politique de la BCE et l'évolution des taux directeurs
  • La stabilité politique française et le vote du budget
  • Le pipeline de livraisons attendu, avec un pic prévu en 2026 avant un ralentissement dès 2027
  • Les arbitrages ESG et la trajectoire carbone des portefeuilles

Conclusion

Le bilan 2025 de l'immobilier d'entreprise français confirme une sortie de crise amorcée, mais sans euphorie. La reprise demeure fragile, concentrée sur les actifs prime franciliens, et tributaire d'un environnement macro-économique incertain. Pour les investisseurs, 2026 s'annonce comme une année de sélectivité accrue, où la rigueur d'analyse primera sur la prise de risque.