RE2020 : 10 nouvelles catégories de bâtiments tertiaires concernées depuis le 1er janvier

Contexte et enjeux

Depuis le 1er janvier 2026, la réglementation environnementale RE2020 s'applique à dix nouvelles catégories de bâtiments tertiaires en France. Cette extension majeure concerne désormais les hôtels, restaurants, commerces, crèches, universités, établissements de santé et EHPAD, gymnases, bibliothèques, bâtiments industriels et artisanaux, ainsi que les aérogares. Selon les estimations du secteur, cette évolution réglementaire couvre environ 70 % du parc tertiaire futur, marquant un tournant décisif dans la décarbonation du secteur immobilier français.

Cette extension s'inscrit dans le cadre de la transposition de la directive européenne 2010/31/EU sur la performance énergétique des bâtiments, qui impose à la France d'atteindre une réduction de 60 % des émissions du secteur du bâtiment d'ici 2030 par rapport à 2015. Tous les permis de construire déposés à compter du 1er janvier 2026 pour ces typologies doivent désormais respecter les nouvelles exigences, tandis que les projets en cours d'instruction avant cette date restent soumis à l'ancienne RT2012.

Les faits clés

• 10 nouvelles typologies réglementées : hôtels (différenciés selon catégorie d'étoiles), restaurants, commerces, crèches et établissements d'accueil de la petite enfance, bâtiments universitaires, établissements de santé et EHPAD, équipements sportifs, bibliothèques, bâtiments industriels et artisanaux, aérogares.
• 70 % du parc tertiaire futur concerné par cette extension, représentant environ 2 à 3 % de la construction neuve annuelle en France métropolitaine.
• Six indicateurs de performance : Bbio (besoin bioclimatique), Cep et Cep,nr (consommation énergétique primaire totale et non renouvelable), Ic énergie (impact carbone lié à la consommation), Ic construction (carbone incorporé dans les matériaux et la construction, environ 800 kg CO₂eq/m²), et DH (inconfort d'été en degrés-heures).
• Seuils adaptés par usage : 281 kWhep/(m².an) pour les espaces jour des hôtels 3-4-5 étoiles, 257 points Bbio pour les bâtiments industriels en activité 24h/24 contre 69 points pour les horaires 8h-18h.
• Exemptions maintenues : bâtiments temporaires de moins de deux ans, extensions inférieures à 50 m², extensions de moins de 150 m² représentant moins de 30 % de la surface existante, et tribunaux.
• Surcoût estimé entre 5 et 10 % du prix de construction, soit 90 à 150 €/m² selon le type de bâtiment et la zone climatique, avec un surcoût moyen de +11 % prévu entre 2022 et 2035 d'après le rapport Rivaton.

Analyse approfondie

Une harmonisation réglementaire attendue mais coûteuse

L'extension de la RE2020 répond à une double nécessité : harmoniser les référentiels environnementaux pour les projets mixtes et assurer une lecture carbone cohérente entre les différentes composantes d'un même programme immobilier. Pour les promoteurs développant des ensembles combinant bureaux, commerces en pied d'immeuble et équipements partagés, cette unification simplifie les études tout en garantissant une approche environnementale globale.

Toutefois, les acteurs du secteur soulignent l'impact financier de cette transition. La Fédération française du bâtiment (FFB) évalue le surcoût lié à la RE2020 à environ 7,5 % pour le résidentiel et anticipe des niveaux similaires, voire supérieurs, pour certaines typologies tertiaires. Ces augmentations s'expliquent par le recours obligatoire à des matériaux bas-carbone plus onéreux (bois massif, béton bas-carbone, isolants biosourcés), à des systèmes techniques plus performants et à des études environnementales plus approfondies.

Des seuils différenciés selon les usages

Contrairement aux premières versions de la RE2020, qui appliquaient des seuils uniformes, l'extension tertiaire de 2026 introduit des modulations significatives selon les typologies de bâtiments. Les hôtels 3-4-5 étoiles bénéficient ainsi d'un seuil Cep de 281 kWhep/(m².an) pour leurs espaces de jour, nettement supérieur aux 75 kWhep/(m².an) imposés aux maisons individuelles. Cette souplesse reconnaît les contraintes architecturales et fonctionnelles spécifiques : grandes surfaces vitrées pour les commerces, besoins de climatisation pour les établissements de santé, ou encore exigences de confort thermique renforcées pour les EHPAD accueillant des publics vulnérables.

Pour les bâtiments industriels, la réglementation distingue les installations fonctionnant en continu (257 points Bbio) de celles opérant sur des horaires standards (69 points), reflétant des réalités opérationnelles très différentes. Cette approche pragmatique vise à éviter l'écueil d'une norme inadaptée qui pénaliserait certains secteurs d'activité.

Un calendrier de durcissement progressif

L'entrée en vigueur au 1er janvier 2026 ne constitue qu'une première étape. Les seuils carbone de la RE2020 sont programmés pour se renforcer progressivement jusqu'en 2031, avec une réduction de 17 % des émissions de gaz à effet de serre entre les seuils 2025 et 2028. Cette trajectoire descendante incite les maîtres d'ouvrage à anticiper dès maintenant les exigences futures pour éviter l'obsolescence rapide de leurs actifs.

Les logiciels de calcul réglementaire, développés notamment par le CSTB (Centre scientifique et technique du bâtiment), ont été mis à disposition des bureaux d'études dès l'automne 2025, offrant aux professionnels plusieurs mois pour se former aux nouvelles méthodologies d'évaluation avant l'entrée en vigueur effective.

Perspectives d'experts

Vision des promoteurs : entre contrainte et opportunité de différenciation

Si les surcoûts de construction constituent une préoccupation majeure, en particulier pour les zones rurales ou économiquement fragiles qui peinent à les absorber, certains acteurs y voient également une opportunité de différenciation. Les bâtiments conformes à la RE2020 bénéficient d'une valorisation accrue sur le marché, tant pour la vente que pour la location, alors que les investisseurs institutionnels intègrent de plus en plus les critères environnementaux dans leurs décisions d'allocation de capital.

Selon l'analyse de Cushman & Wakefield publiée en janvier 2026, le marché immobilier d'entreprise "ouvre un nouveau cycle de création de valeur" après trois années d'ajustement. Dans ce contexte, la qualité environnementale devient un facteur de compétitivité essentiel, les taux de rendement prime en Île-de-France se stabilisant légèrement au-dessus de 4 % pour les actifs répondant aux standards les plus élevés.

Vision prudente : risques d'obsolescence accélérée du parc existant

À l'inverse, les professionnels alertent sur les conséquences pour le parc existant. L'élévation des standards pour les constructions neuves crée mécaniquement un écart de performance croissant avec les bâtiments anciens, accentuant leur dépréciation. Les bureaux secondaires en Île-de-France, où l'offre disponible dépasse 6 millions de m² contre une demande placée de seulement 1,64 million de m² en 2025, subissent déjà cette pression. L'extension de la RE2020 au tertiaire pourrait accélérer les conversions d'usage vers le résidentiel ou les résidences services pour les actifs ne pouvant supporter des rénovations lourdes.

Par ailleurs, l'impact global sur les émissions nationales reste modéré : les 7,9 millions de tonnes de CO₂ économisées d'ici 2035 grâce à la RE2020 représentent environ 1,2 % de l'empreinte carbone française, selon les estimations du rapport Rivaton. Cette proportion interroge sur l'équilibre coût-bénéfice de la réglementation, dans un contexte où la construction neuve représente déjà seulement 2 à 3 % du parc immobilier annuel.

Implications pour les lecteurs de Ganeden

Pour les promoteurs, investisseurs et exploitants immobiliers, cette extension réglementaire impose une révision immédiate des stratégies de développement. Les projets tertiaires dont les permis de construire seront déposés à partir de janvier 2026 doivent intégrer dès la phase d'esquisse les contraintes RE2020 : privilégier les formes compactes, maximiser l'inertie thermique, prévoir des réservations pour le photovoltaïque, et sélectionner des matériaux à faible empreinte carbone.

La concertation précoce avec les bureaux d'études thermiques devient indispensable pour maîtriser les surcoûts et éviter les modifications tardives génératrices de retards et de dépenses imprévues. Les acteurs qui anticipent ces exigences disposent d'un avantage compétitif sur un marché où la qualité environnementale devient un critère de sélection déterminant pour les preneurs et les investisseurs.

Pour les exploitants hôteliers, de commerces ou d'EHPAD envisageant de nouveaux projets, l'évaluation fine des seuils spécifiques à leur typologie et de leur faisabilité technique constitue un prérequis avant tout engagement financier. Les marges de manœuvre existent, notamment via l'optimisation bioclimatique et la ventilation naturelle, mais nécessitent une expertise pointue dès les premières phases de conception.

Ce qu'il faut surveiller

Plusieurs évolutions méritent une attention particulière dans les mois à venir. D'abord, la publication des premiers retours d'expérience sur les projets déposés après le 1er janvier 2026 permettra de mesurer l'écart entre les surcoûts théoriques et la réalité du terrain. Ensuite, la disponibilité et le coût des matériaux bas-carbone, qui conditionnent largement la faisabilité économique des projets, restent des variables critiques dans un contexte de tensions sur les chaînes d'approvisionnement.

Enfin, les discussions autour d'un éventuel report du seuil 2028, réclamé par la FFB pour limiter les "surcoûts exponentiels", pourraient déboucher sur des ajustements réglementaires. La trajectoire descendante des seuils carbone jusqu'en 2031 fera l'objet d'un suivi attentif de la part des acteurs du secteur, qui plaident pour une progressivité compatible avec les capacités d'adaptation de la filière.

Conclusion

L'extension de la RE2020 aux dix nouvelles catégories de bâtiments tertiaires marque une étape majeure dans la décarbonation du secteur immobilier français. Si les surcoûts de construction et les défis techniques ne doivent pas être sous-estimés, cette réglementation crée également des opportunités de différenciation et de valorisation pour les actifs conformes. Dans un marché qui privilégie désormais la qualité à la quantité, l'anticipation et la maîtrise des nouvelles exigences environnementales deviennent des atouts stratégiques déterminants pour les promoteurs, investisseurs et exploitants. Le succès de cette transition dépendra de la capacité collective de la filière à innover, mutualiser les bonnes pratiques et adapter ses modèles économiques aux impératifs climatiques du XXIe siècle.