Contexte et enjeux

Le marché de l’investissement résidentiel français vient de boucler une année 2025 historique, avec 4,3 milliards d’euros investis, soit une hausse de 29 % par rapport à 2024. Au cœur de cette dynamique, un segment concentre l’attention des investisseurs institutionnels : les résidences étudiantes. Avec 1,7 milliard d’euros déployés sur ce seul créneau, les volumes ont été multipliés par sept en un an. Un basculement structurel qui repositionne le logement étudiant comme une classe d’actifs à part entière dans les allocations des grands investisseurs.

Les faits clés

  • 1,7 milliard d’euros investis dans le résidentiel géré en 2025 (+180 % par rapport à 2024), dont 1,4 milliard spécifiquement dans les résidences étudiantes (contre 190 millions en 2024).
  • Cession du portefeuille YouFirst Campus par Gecina à Nuveen Real Estate et GSA pour 538 millions d’euros : 22 actifs, plus de 3 700 lits, répartis entre Paris, Lyon, Marseille et Bordeaux.
  • Cession du portefeuille France Campus par CBRE Investment Management à JP Morgan Asset Management en joint venture avec QuinSpark : 6 résidences pour un montant proche de 200 millions d’euros.
  • Acquisition par Greystar de 4 résidences de Catella Investment Management pour environ 82 millions d’euros, totalisant 1 091 lits à Évry, Bordeaux, Toulouse et Labège.
  • Taux d’occupation constaté sur le segment : environ 98 %, parmi les plus élevés de l’immobilier géré.

Analyse approfondie

Un marché porté par des transactions d’envergure

L’année 2025 a été marquée par deux opérations structurantes qui, à elles seules, représentent près de 1,5 milliard d’euros. La cession par Gecina de son portefeuille YouFirst Campus, finalisée en juin 2025, a constitué la plus grande transaction résidentielle de l’année. Nuveen Real Estate, agissant pour le compte de TIAA, et l’opérateur spécialisé GSA ont acquis 22 actifs générant 20,8 millions d’euros de revenus locatifs nets en 2024. En parallèle, JP Morgan Asset Management a pris position sur le portefeuille France Campus de CBRE Investment Management, confirmant l’appétit des fonds américains pour le logement étudiant français.

Ces transactions emblématiques ont été complétées par plusieurs opérations de taille intermédiaire. Greystar, déjà opérateur historique sur le marché français, a renforcé son portefeuille en rachetant quatre résidences à Catella Investment Management pour 82 millions d’euros. L’Américain a également acquis Canvas Living Toulouse Altiplano (400 lits) auprès de Linkcity pour environ 35 millions d’euros, ainsi que Canvas Living Courbevoie (257 lits) auprès d’Adim Paris Île de France et Mirabaud AM.

Une pénurie structurelle qui soutient la thèse d’investissement

La France compte aujourd’hui 3 027 000 étudiants inscrits dans l’enseignement supérieur, un chiffre en progression de 25 % depuis 2010, avec une croissance de 0,7 % attendue pour la rentrée 2026. Face à cette demande, l’offre reste largement insuffisante : il manquerait 300 000 lits sur le territoire national, selon les estimations convergentes des acteurs du secteur. Plus de 180 000 demandes de logement en résidence CROUS restent insatisfaites chaque année.

Cette tension est particulièrement marquée dans les grandes métropoles universitaires. À Paris, Nice et Bordeaux, le loyer moyen d’un studio étudiant dépasse 800 euros par mois, tandis que la bourse moyenne de niveau 4 s’élève à environ 450 euros. La pénurie touche aussi des villes de taille intermédiaire comme Angers, Strasbourg, Rennes ou Tours, où l’afflux d’étudiants internationaux (430 000 en 2023/2024) amplifie la pression sur le parc existant.

Perspectives d’experts

Vision optimiste

Pour Alexandra Paulin, Directrice Résidentiel et Santé chez Cushman & Wakefield Capital Markets France, le marché entre dans une phase de maturité.

« L’investissement entre dans un mode opérationnel stable où les performances récentes deviennent récurrentes, portées tant par le stock existant que par les actifs en VEFA. »

Elle anticipe une croissance plus forte pour les résidences étudiantes, seniors et de services par rapport au coliving, compte tenu de l’insuffisance de l’offre actuelle face à la demande en France et en Île de France. Le segment bénéficie également de l’arrivée de capitaux core et core+ sur des actifs de plus de 50 millions d’euros, signe d’une institutionnalisation accrue.

Vision prudente

Certains observateurs rappellent que la concentration des volumes sur quelques méga transactions en 2025 pourrait fausser la perception du marché. Hors les deux portefeuilles YouFirst et France Campus, les volumes restent plus modérés. Le résidentiel classique et intermédiaire a d’ailleurs reculé de 4 % en 2025, à 2,6 milliards d’euros. La dépendance des investisseurs au gestionnaire (risque opérateur) et la liquidité limitée à la revente constituent des points de vigilance, notamment pour les actifs situés dans des villes universitaires secondaires.

Implications pour les lecteurs de Ganeden

Pour les investisseurs professionnels, la structuration du logement étudiant en classe d’actifs institutionnelle ouvre de nouvelles perspectives d’allocation. Les rendements, compris entre 3,7 % et 4,1 % bruts selon les localisations, se positionnent favorablement face aux bureaux prime du QCA parisien (légèrement au dessus de 4 %) tout en offrant une visibilité locative nettement supérieure grâce à des taux d’occupation proches de 98 %.

Le programme Agile, lancé par la Banque des Territoires, vise la création de 75 000 lits (neufs et réhabilités) d’ici 2030, tandis que l’opérateur montpelliérain Uxco Group s’est engagé sur la construction de 18 résidences (7 000 lits) en trois ans. Ces initiatives suggèrent un pipeline d’opportunités significatif pour les années à venir, tant en acquisition qu’en développement.

Ce qu’il faut surveiller

Les résultats annuels 2025 des principales foncières cotées, attendus entre fin février et mi mars 2026, apporteront un éclairage décisif sur la stratégie résidentielle des grands groupes. La publication des comptes d’Altarea (prévue le 24 février) et de Nexity (le 25 février) sera scrutée de près par le marché, tout comme l’évolution du fonds Lamartine de CNP Assurances, dont le portefeuille cible de 7 600 logements pour une valeur de 2,4 milliards d’euros approche de sa taille définitive.

L’entrée en vigueur du budget 2026, qui durcit les conditions de l’apport cession en relevant le quota de réinvestissement de 60 % à 70 % et en excluant la promotion immobilière du périmètre éligible, pourrait également réorienter certains flux de capitaux vers les actifs de rendement comme les résidences gérées.

Conclusion

Avec 1,7 milliard d’euros investis en 2025, le logement étudiant français franchit un cap symbolique et structurel. Ce segment, porté par une pénurie chronique de l’offre, des taux d’occupation exceptionnels et l’appétit croissant des fonds internationaux, s’installe durablement dans les stratégies d’allocation des investisseurs institutionnels. La question n’est plus de savoir si le résidentiel étudiant constitue une classe d’actifs viable, mais plutôt comment capter les meilleures opportunités dans un marché qui se professionnalise à grande vitesse.