Contexte et enjeux

Le marché des bureaux franciliens traverse une période charnière. Alors que les volumes transactionnels ont atteint 1,64 million de m² en 2025 selon JLL (-9 % sur un an), une tendance parallèle se dessine dans les politiques RH des entreprises : le retour progressif au bureau après plusieurs années d'essor du télétravail. Cette évolution modifie profondément la demande immobilière et redessine les contours du marché pour 2026.

Depuis 2021, la part des salariés en télétravail partiel est passée de 2,7 jours par semaine à seulement 1,7 jour en moyenne fin 2025, selon les données de l'INSEE. Cette recalibration, combinée aux contraintes économiques des entreprises, influence directement les stratégies immobilières et repositionne les actifs tertiaires sur le marché francilien.

Les faits clés du marché des bureaux 2025

  • 1,638 million de m² commercialisés en Île-de-France en 2025, marquant un recul de 9 % par rapport à 2024 (source : JLL)
  • Taux de vacance régional à 11,2 %, le plus élevé depuis 2016, avec 6,2 millions de m² d'offre disponible
  • Loyer prime du QCA parisien à 1 230 €/m²/an, en progression de 11 % sur un an
  • Volumes d'investissement bureaux : 6,8 milliards d'euros en 2025 (+31 %), porté par le retour des grandes transactions
  • 45 transactions supérieures à 5 000 m² comptabilisées sur l'année, confirmant la prudence sur les grandes surfaces

Analyse approfondie : le tournant du retour au bureau

Une recalibration progressive du télétravail

Les chiffres sont sans appel : 22 % des salariés du secteur privé télétravaillent au moins une fois par mois en 2024, contre seulement 4 % avant mars 2020. Mais cette proportion marque désormais un palier, voire un recul dans certains secteurs.

Des entreprises de premier plan ont clairement réaffirmé leur préférence pour le présentiel. Amazon a ainsi exigé un retour complet au bureau pour ses équipes d'ingénieurs et administratives, tandis que JPMorgan, Ubisoft et Stellantis ont mis fin au télétravail généralisé. Cette tendance s'inscrit dans une volonté de renforcer la collaboration, la culture d'entreprise et l'efficacité opérationnelle.

Toutefois, la majorité des entreprises françaises privilégient un modèle hybride structuré : deux à trois jours au bureau, avec interdiction des jours de télétravail consécutifs. Cette approche vise à maintenir un équilibre entre flexibilité et présence collective, tout en optimisant les surfaces occupées.

L'impact sur la demande de bureaux : polarisation et qualité

Le retour au bureau ne se traduit pas mécaniquement par une hausse uniforme de la demande. Au contraire, le marché connaît une forte polarisation.

D'un côté, les actifs prime et les immeubles neufs ou restructurés du QCA parisien maintiennent une demande soutenue. Cushman & Wakefield rapporte que 62 % des baux sont signés avant livraison dans ce secteur, soit 12 points au-dessus de la moyenne régionale. Cette appétence pour la qualité se reflète dans l'évolution des loyers prime, qui atteignent des niveaux records.

De l'autre, les zones périphériques et les immeubles de seconde main subissent une désaffection marquée. Le taux de vacance dépasse 20 % en Péri-Défense et dans le premier anneau nord, traduisant une fuite vers la qualité et la centralité.

Perspectives d'experts : visions contrastées

Vision optimiste : un rebond structurel en 2026

Pour JLL, le marché francilien a « clairement touché un point bas en 2025 », mais le redressement observé au quatrième trimestre pour les surfaces supérieures à 5 000 m² confirme que « les grandes entreprises recommencent progressivement à se projeter ».

L'analyste anticipe une demande placée comprise entre 1,7 et 1,8 million de m² en 2026, portée par l'amélioration des perspectives économiques et les annonces de retour au bureau. Ce rebond attendu pourrait particulièrement bénéficier aux actifs prime du QCA, où l'offre reste limitée malgré un pipeline de livraisons record.

Vision prudente : des incertitudes persistantes

Knight Frank tempère cet optimisme en soulignant que « l'année 2025 a été marquée par une forte instabilité politique, entre votes de no-confidence successifs et absence de gouvernance stable », ce qui a maintenu les investisseurs dans une posture de grande prudence.

Vincent Bollaert, CEO de Knight Frank France, estime que « le marché des bureaux a fait preuve de résilience en 2025 malgré l'incertitude mondiale et les défis politiques limitant les initiatives de fin d'année », mais rappelle que la sélectivité géographique demeurera déterminante tant sur le marché locatif que sur celui de l'investissement.

L'essor des espaces flexibles : une réponse structurelle

Le flex office s'impose dans les stratégies immobilières

Face à la réduction des jours de présence au bureau, 33 % des entreprises françaises ont adopté le flex office dès 2021, et 40 % envisageaient de le mettre en place, selon une enquête Parella. Cette tendance s'est depuis amplifiée.

AXA France illustre cette transformation : « 70 % de l'entreprise a adopté le Flex Office », avec l'ambition d'étendre ce modèle à l'ensemble des opérations françaises. BMW Group France a quant à lui créé un « campus » de 700 postes de travail pour 900 salariés, optimisant ainsi l'utilisation des surfaces.

Cette évolution se traduit par une forte demande pour les bureaux opérés et les espaces de coworking. Le marché devrait connaître une croissance annuelle de 20 % jusqu'en 2026, porté par la démocratisation auprès des grandes entreprises et le développement rapide en régions.

Les opérateurs se repositionnent

Les acteurs majeurs du coworking adaptent leurs stratégies. Morning maintient ses 50 adresses exclusivement parisiennes, tandis que Wojo exploite son réseau de 157 sites en France, dont plus de 400 espaces intégrés dans les hôtels Accor. WeWork, désormais stabilisé après sa restructuration, privilégie la rentabilité sur les sites stratégiques, la France représentant son troisième marché mondial.

Cette offre flexible répond à un double besoin : optimiser les coûts immobiliers tout en proposant des espaces de qualité favorisant la collaboration lors des jours de présence obligatoire.

Implications pour les investisseurs immobiliers

Opportunités sur les actifs value-add

Avec 6,8 milliards d'euros investis dans les bureaux en 2025 (+31 %), le marché montre des signes de reprise après deux années difficiles. Le retour des grandes transactions (5 opérations supérieures à 300 millions d'euros en 2025) confirme le regain d'appétit des investisseurs.

Knight Frank estime que « 2026 présente un timing favorable pour les opportunités value-add dans les emplacements prime », les actifs ayant subi une correction de prix suffisante. Cette stratégie vise à acquérir des immeubles de seconde main bien situés pour les restructurer et répondre aux nouvelles exigences des entreprises.

Critères de sélection renforcés

Les investisseurs privilégient désormais les actifs répondant aux standards ESG les plus élevés, situés dans des zones à forte connectivité (proximité des gares et transports), et offrant des services différenciants (restauration, espaces extérieurs, équipements sportifs).

Cette sélectivité explique la polarisation du marché : 53 % des investissements se concentrent sur le QCA parisien, laissant les zones périphériques en difficulté face à des taux de vacance structurellement élevés.

Ce qu'il faut surveiller en 2026

  • Le pic de livraisons attendu : Cushman & Wakefield anticipe un volume record de nouvelles constructions en 2026, avant un ralentissement significatif à partir de 2027
  • Les politiques de retour au bureau : L'évolution des jours de présence obligatoire dans les grandes entreprises influencera directement la demande
  • L'évolution du taux de vacance : Le niveau de 11,2 % en Île-de-France pourrait progresser si l'offre nouvelle n'est pas absorbée rapidement
  • Les transactions d'arbitrage : Les entreprises rationalisant leurs surfaces pourraient libérer de nouveaux actifs sur le marché
  • La progression des bureaux flexibles : La part des espaces opérés dans le marché total continuera sa croissance

Conclusion

Le marché des bureaux franciliens entre dans une phase de transition structurelle. Le retour au bureau, loin de ressusciter le modèle pré-COVID, accélère la transformation vers des espaces de qualité supérieure, flexibles et centraux. La demande se concentre sur les actifs prime du QCA parisien, capables de justifier la présence des salariés par des aménagements exemplaires et une accessibilité optimale.

Cette polarisation crée des opportunités contrastées : valorisation des meilleurs emplacements d'un côté, ajustements de prix nécessaires sur les actifs secondaires de l'autre. Pour 2026, JLL table sur une reprise modérée à 1,7-1,8 million de m² commercialisés, portée par la clarification des stratégies RH et l'amélioration du contexte économique. La véritable inconnue reste la capacité du marché à absorber le pipeline record de livraisons tout en maintenant l'équilibre fragile entre offre et demande.