Acheter un bien immobilier neuf coûte en moyenne 2 à 3 % du prix d'acquisition en frais de notaire, contre 7 à 8 % pour un bien ancien. Sur un appartement à 300 000 €, cet écart représente une économie concrète de 12 000 à 15 000 €. Ce différentiel s'explique par un régime fiscal spécifique : dans le neuf, les droits de mutation à titre onéreux sont remplacés par une simple taxe de publicité foncière de 0,715 %, tandis que la TVA est déjà incluse dans le prix affiché. Ce guide détaille chaque composante des frais d'acquisition dans l'immobilier neuf, les bases légales applicables, les cas particuliers (zones ANRU, primo-accédants) et les calculs concrets pour maîtriser votre budget d'achat.
À retenir :
La taxe de publicité foncière dans le neuf est fixée à 0,715 % du prix hors taxes (article 1594 F quinquies du Code général des impôts), contre 4,5 à 5 % de droits de mutation dans l'ancien.
La TVA au taux normal de 20 % est incluse dans le prix affiché par le promoteur ; elle n'est pas un surcoût additionnel pour l'acquéreur.
Dans les zones ANRU et QPV, la TVA est réduite à 5,5 % sous conditions de ressources et d'occupation de 10 ans minimum.
Depuis le 1er avril 2025, 83 départements ont relevé leurs droits de mutation de 0,5 point pour l'ancien ; le neuf n'est pas concerné par cette hausse.
Un notaire peut accorder une remise discrétionnaire allant jusqu'à 20 % sur ses émoluments pour toute transaction supérieure à 100 000 € (depuis janvier 2021).
Droits de mutation dans le neuf : un régime fiscal distinct
Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) désignent l'ensemble des taxes perçues par l'État et les collectivités locales lors du transfert de propriété d'un bien immobilier. Leur montant dépend d'un critère fondamental : le bien est-il soumis à la TVA immobilière ?
Dans l'ancien, la cession n'est pas soumise à TVA. Les DMTO s'appliquent donc sur la totalité du prix de vente, à des taux compris entre 3,80 % et 5,00 % selon les départements (taux départemental), auxquels s'ajoutent une taxe communale de 1,20 % et une contribution pour frais d'assiette et de recouvrement. La somme totale atteint 5,09 % à 5,80 % du prix de vente selon les données publiées par la Direction générale des finances publiques, auxquels s'ajoutent les émoluments du notaire et ses débours.
Dans le neuf, la vente est soumise à TVA. L'article 1594 F quinquies du Code général des impôts (CGI) prévoit alors un régime dérogatoire : seule la taxe de publicité foncière au taux de 0,715 % est due sur le prix hors taxes. Les droits d'enregistrement sont supprimés. Cette substitution constitue le principal levier d'économie pour l'acquéreur de neuf.
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Un bien "neuf" au sens fiscal est un logement achevé depuis moins de cinq ans et qui n'a jamais été occupé ni utilisé. Les ventes en l'état futur d'achèvement (VEFA), qui représentent la grande majorité des achats dans le neuf, entrent dans cette catégorie dès lors que le promoteur est assujetti à la TVA.
La base de calcul de la taxe de publicité foncière
La taxe de 0,715 % est calculée sur le prix hors taxes, c'est-à-dire le prix stipulé dans l'acte de vente avant application de la TVA. Pour un appartement vendu 300 000 € TTC avec une TVA à 20 %, le prix HT est de 250 000 €. La taxe de publicité foncière s'élève alors à 250 000 × 0,715 % = 1 788 €.
À cette taxe s'ajoute la contribution de sécurité immobilière, fixée à 0,10 % du prix de vente TTC, soit 300 € pour le même exemple. Ces deux postes constituent l'essentiel des droits fiscaux dans une acquisition neuve.
Composition complète des frais d'acquisition dans le neuf
Les frais d'acquisition, couramment appelés "frais de notaire", regroupent trois catégories distinctes : les taxes et droits fiscaux, les émoluments du notaire et les débours. Voici leur décomposition précise.
Les taxes et droits fiscaux
Composante
Taux
Base de calcul
Exemple (300 000 € TTC)
Taxe de publicité foncière
0,715 %
Prix HT
1 788 €
Contribution de sécurité immobilière
0,10 %
Prix TTC
300 €
Frais d'assiette (CSI)
inclus dans le 0,10 %
Prix TTC
inclus
Sous-total fiscal
~0,83 %
~2 088 €
Les émoluments du notaire
Les émoluments sont fixés par un barème national réglementé (décret du 26 février 2016, modifié par le décret du 28 février 2020). Ils sont calculés par tranches sur le prix TTC :
Tranche de prix
Taux d'émolument
De 0 à 6 500 €
3,870 %
De 6 500 € à 17 000 €
1,596 %
De 17 000 € à 60 000 €
1,064 %
Au-delà de 60 000 €
0,799 %
Pour un bien à 300 000 €, les émoluments proportionnels s'élèvent à environ 2 650 € avant TVA (20 % de TVA appliquée sur les émoluments, soit environ 530 € supplémentaires). Depuis janvier 2021, le notaire peut accorder une remise discrétionnaire allant jusqu'à 20 % sur ses émoluments pour toute transaction supérieure à 100 000 €, sans obligation d'en informer les tiers.
Les débours
Les débours sont les sommes avancées par le notaire pour le compte de l'acquéreur : frais de recherches cadastrales, de copie d'actes, de publications, d'extraits du plan local d'urbanisme, de consultation du fichier hypothécaire. Ils représentent en moyenne 400 à 800 € selon la complexité du dossier.
Tableau de synthèse pour un appartement neuf à 300 000 € TTC
Poste
Montant estimé
Prix d'achat TTC (TVA 20 % incluse)
300 000 €
Taxe de publicité foncière (0,715 % sur 250 000 €)
1 788 €
Contribution de sécurité immobilière (0,10 %)
300 €
Émoluments du notaire (barème + TVA à 20 %)
~3 200 €
Débours
~600 €
Total frais d'acquisition
~5 888 €
Pourcentage du prix TTC
~1,96 %
En pratique, les simulateurs officiels de la chambre des notaires indiquent un total de 6 000 à 9 000 € selon les débours réels et la commune, soit 2 à 3 % du prix TTC, ce qui confirme l'avantage structurel du neuf.
Neuf contre ancien : comparaison des frais totaux
L'écart de coût entre neuf et ancien est significatif et mérite une comparaison chiffrée sur des cas concrets.
Critère
Immobilier neuf
Immobilier ancien
Taxe principale
Taxe de publicité foncière : 0,715 %
DMTO : 4,5 à 5 % (taux départemental)
Taxe communale
Non applicable
1,20 %
Contribution de sécurité immobilière
0,10 %
0,10 %
Émoluments du notaire
Barème national
Barème national (identique)
Total frais d'acquisition (estimation)
2 à 3 % du prix TTC
7 à 8 % du prix TTC
Montant pour 300 000 €
6 000 à 9 000 €
21 000 à 24 000 €
Économie réalisée
12 000 à 15 000 €
Depuis le 1er avril 2025, 83 départements ont relevé leur taux de DMTO de 0,5 point supplémentaire dans l'ancien (loi de finances 2025), ce qui creuse encore l'écart en faveur du neuf. Les primo-accédants achetant leur résidence principale sont néanmoins exemptés de cette hausse dans les départements qui ont adopté cette mesure, selon l'article 1594 F ter du CGI.
TVA immobilière dans le neuf : taux normal et taux réduit
La TVA est incluse dans le prix affiché par le promoteur. Elle ne constitue pas un surcoût visible pour l'acquéreur, mais elle influence indirectement les frais de notaire, puisque la taxe de publicité foncière est assise sur le prix hors taxes.
Taux normal à 20 %
Le taux de 20 % s'applique à la grande majorité des ventes de logements neufs en France. Il est calculé sur le prix de revient du bien pour le promoteur et répercuté dans le prix de vente TTC. L'acquéreur ne le "paie" pas séparément : il achète directement au prix TTC.
Taux réduit à 5,5 % en zones ANRU et QPV
Depuis le 1er janvier 2015, les logements situés dans les zones d'aménagement et de rénovation urbaine (ANRU) ou dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV) bénéficient d'une TVA réduite à 5,5 % sous conditions. L'Agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU) publie la liste des zones éligibles sur son site officiel.
Conditions d'éligibilité pour l'acquéreur :
Le bien doit être la résidence principale de l'acquéreur.
Des plafonds de ressources s'appliquent, révisés annuellement par décret selon la composition du ménage et la localisation (plafonds plus élevés en Île-de-France).
L'acquéreur doit s'engager à occuper le logement pendant au moins 10 ans (au minimum 8 mois par an).
En cas de revente avant 5 ans, la totalité du différentiel de TVA (de 5,5 % à 20 %) doit être remboursée à l'État. Entre 5 et 10 ans, un remboursement partiel est exigé, dégressif selon l'année de cession.
L'impact sur le prix d'acquisition : Pour un bien dont le prix HT est de 250 000 €, la TVA à 5,5 % donne un prix TTC de 263 750 € au lieu de 300 000 € avec la TVA à 20 %, soit une économie de 36 250 € sur le prix d'achat. Cela représente un levier très significatif pour l'accession à la propriété dans ces zones.
Zones géographiquement éligibles
Les logements situés à moins de 300 mètres de la limite d'un quartier ANRU ou QPV peuvent également bénéficier du taux réduit, sous réserve de validation par l'ANRU. Cette notion de "périmètre étendu" est précisée dans l'article 278 sexies du CGI.
Primo-accédants : dispositifs et réductions applicables
Les acheteurs qui acquièrent leur première résidence principale bénéficient de plusieurs mécanismes favorables dans le neuf.
Exemption de la hausse DMTO d'avril 2025
La loi de finances pour 2025 a autorisé les départements à augmenter le taux de DMTO de 0,5 point pour l'ancien. Cette hausse ne s'applique pas à l'immobilier neuf, qui reste régi par le taux fixe de 0,715 %. En outre, les départements ayant opté pour cette augmentation peuvent choisir d'en exempter les primo-accédants achetant leur résidence principale, selon les délibérations de leur conseil départemental.
Remise discrétionnaire du notaire
Depuis janvier 2021, tout notaire peut accorder une remise allant jusqu'à 20 % de ses émoluments sur les tranches de prix excédant 100 000 €. Cette remise est laissée à la discrétion du notaire et ne constitue pas un droit acquis pour l'acquéreur. Sur une transaction à 300 000 €, une remise de 20 % sur les émoluments représente une économie de l'ordre de 500 à 700 €, sans incidence sur les taxes fiscales.
Prêt à taux zéro (PTZ)
Bien que distinct des frais de notaire, le PTZ (prêt à taux zéro) est le principal dispositif d'aide à l'accession dans le neuf. Réformé par la loi de finances 2024 et prolongé jusqu'au 31 décembre 2027 selon les informations publiées par le ministère du Logement, il permet de financer jusqu'à 50 % du prix du logement sans intérêts dans certaines zones géographiques pour les primo-accédants sous conditions de ressources.
Base légale : les textes qui régissent les frais dans le neuf
La compréhension du régime fiscal applicable au neuf repose sur plusieurs articles du CGI.
Article 1594 F quinquies du CGI : Cet article fixe le taux de la taxe de publicité foncière à 0,715 % pour les mutations soumises à la TVA immobilière. Il constitue le fondement juridique central du régime favorable du neuf.
Article 1594-0 G du CGI : Il définit les conditions du régime de faveur pour les personnes assujetties à la TVA qui s'engagent à construire ou à revendre un logement neuf. Les promoteurs bénéficient d'un régime spécifique de TVA sur marge ou sur prix total selon les situations.
Article 278 sexies du CGI : Il encadre l'application du taux réduit de TVA à 5,5 % pour les logements sociaux et les acquisitions en zones ANRU ou QPV.
Décret du 28 février 2020 : Il fixe le barème des émoluments des notaires en vigueur, resté inchangé depuis lors.
Loi de finances pour 2025 : Elle autorise les départements à relever les DMTO de 0,5 point pour l'ancien à compter du 1er avril 2025, sans incidence sur le neuf.
Calculer ses frais de notaire dans le neuf : méthode pratique
La chambre des notaires met à disposition un simulateur officiel sur le site immobilier.notaires.fr. Voici néanmoins la méthode de calcul manuelle pour tout bien neuf soumis à TVA à 20 %.
Étape 1 : Déterminer le prix HT
Prix TTC ÷ 1,20 = Prix HT
Exemple : 300 000 € ÷ 1,20 = 250 000 € HT
Étape 2 : Calculer la taxe de publicité foncière
Prix HT × 0,715 % = Taxe de publicité foncière
Exemple : 250 000 € × 0,00715 = 1 788 €
Étape 3 : Calculer la contribution de sécurité immobilière
Prix TTC × 0,10 % = CSI
Exemple : 300 000 € × 0,001 = 300 €
Étape 4 : Estimer les émoluments du notaire (barème par tranches)
Étape 5 : Ajouter les débours
Estimation : 500 à 700 € selon le dossier
Total estimé pour 300 000 € :
1 788 + 300 + 3 354 + 600 = 6 042 €, soit environ 2,01 % du prix TTC.
Pour un bien à 200 000 € :
Prix HT : 166 667 € / Taxe publicité foncière : 1 192 € / CSI : 200 € / Émoluments TTC : ~2 500 € / Débours : ~500 € → Total : ~4 392 € (2,20 %)
Pour un bien à 500 000 € :
Prix HT : 416 667 € / Taxe publicité foncière : 2 979 € / CSI : 500 € / Émoluments TTC : ~4 800 € / Débours : ~700 € → Total : ~8 979 € (1,80 %)
L'effet d'échelle est notable : le taux effectif des frais d'acquisition diminue à mesure que le prix augmente, car les émoluments sont dégressifs et les postes fixes (débours) restent constants.
Frais complémentaires à anticiper dans un achat neuf
Les frais de notaire ne constituent pas la totalité des coûts annexes d'une acquisition neuve.
Garanties de prêt : Si l'achat est financé par crédit, l'établissement prêteur exige une garantie. En VEFA, l'hypothèque légale spéciale du prêteur est fréquente. Le coût d'une hypothèque représente environ 1 à 2 % du montant emprunté, incluant les émoluments du notaire pour l'acte d'hypothèque, la taxe de publicité foncière sur l'hypothèque et la contribution de sécurité immobilière. La caution bancaire (Crédit Logement, SACCEF) représente une alternative souvent moins onéreuse : son coût oscille entre 0,5 et 1,5 % du capital emprunté selon les données de ces organismes, contre 1 à 2 % pour une hypothèque.
Frais de dossier bancaire : Entre 0,5 et 1 % du montant emprunté en moyenne.
Assurance emprunteur : Son coût annuel varie selon le profil de l'emprunteur, entre 0,10 % et 0,40 % du capital restant dû selon les données publiées par le Comité consultatif du secteur financier (CCSF) en 2024.
Frais d'agence (le cas échéant) : Dans le neuf, la vente est directe du promoteur à l'acquéreur. Les frais d'agence immobilière ne s'appliquent pas dans la majorité des cas.
Charges de copropriété : Dès la livraison du bien, des charges de copropriété sont dues. Pour un programme neuf, les charges de premier exercice démarrent à un niveau structurellement inférieur à l'ancien : les équipements sont récents, les provisions pour travaux sont nulles et les garanties décennales couvrent les désordres éventuels pendant dix ans après livraison.
FAQ : Droits de mutation et frais dans le neuf
Pourquoi parle-t-on de "frais réduits" dans le neuf ?
Les frais d'acquisition sont qualifiés de "réduits" dans le neuf car le principal poste fiscal, les droits de mutation à titre onéreux (DMTO), est remplacé par la seule taxe de publicité foncière à 0,715 %. Dans l'ancien, les DMTO atteignent 4,5 à 5 % du prix. Cette substitution est prévue par l'article 1594 F quinquies du CGI, qui s'applique à toute vente soumise à TVA immobilière.
La TVA à 20 % est-elle un surcoût pour l'acheteur dans le neuf ?
Non. La TVA est incluse dans le prix TTC affiché par le promoteur. L'acquéreur n'y ajoute rien : il règle le prix TTC, dont la TVA fait partie. La distinction entre prix HT et prix TTC sert uniquement à calculer la taxe de publicité foncière, qui est assise sur le prix HT.
Peut-on bénéficier du taux de TVA à 5,5 % pour n'importe quel logement neuf ?
Non. Le taux réduit de 5,5 % est réservé aux logements situés dans les zones ANRU ou QPV (ou dans leur périmètre à moins de 300 mètres), destinés à la résidence principale de l'acquéreur, sous conditions de ressources et avec un engagement d'occupation de 10 ans. En dehors de ces zones, la TVA est obligatoirement à 20 %.
La hausse des droits de mutation d'avril 2025 concerne-t-elle le neuf ?
Non. La hausse de 0,5 point des DMTO autorisée par la loi de finances pour 2025 et appliquée par 83 départements depuis le 1er avril 2025 ne vise que les mutations non soumises à TVA, c'est-à-dire l'immobilier ancien. Les acquisitions de logements neufs restent assujetties à la taxe de publicité foncière à 0,715 %, inchangée.
Peut-on négocier les frais de notaire dans le neuf ?
Partiellement. Les taxes fiscales (taxe de publicité foncière, contribution de sécurité immobilière) sont fixes et non négociables. En revanche, depuis janvier 2021, le notaire peut accorder une remise allant jusqu'à 20 % de ses émoluments sur la fraction du prix supérieure à 100 000 €. Cette remise est discrétionnaire et doit être demandée explicitement.
Que se passe-t-il si je revends un bien acquis avec TVA à 5,5 % avant 10 ans ?
Si la revente intervient avant 5 ans : le différentiel de TVA entre 5,5 % et 20 %, calculé sur le prix HT, doit être intégralement remboursé à l'État. Entre 5 et 10 ans, le remboursement est partiel et dégressif selon l'année de cession. Au-delà de 10 ans, aucun remboursement n'est dû. Cette obligation de reversement est inscrite dans l'acte de vente initial.
Quels sont les frais de notaire pour un parking ou une cave vendus séparément dans le neuf ?
Un parking ou une cave vendus séparément d'un logement neuf sont soumis à TVA à 20 % s'ils constituent un "premier acte de disposition" (jamais utilisés depuis leur construction). La taxe de publicité foncière à 0,715 % s'applique sur leur prix HT. Les émoluments sont calculés selon le même barème dégressif appliqué à leur prix de vente.
À quel moment les frais de notaire sont-ils exigibles en VEFA ?
En vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), les appels de fonds sont échelonnés selon l'avancement des travaux. Les frais de notaire sont exigibles au moment de la signature de l'acte de vente définitif (acte authentique), qui intervient avant ou lors de la livraison du bien. Ils ne sont pas fractionnés avec les appels de fonds du promoteur.
Comment Ganeden vous accompagne dans votre achat immobilier
Comprendre la fiscalité d'une acquisition immobilière neuve est une étape clé avant de signer tout compromis ou acte de vente. La composition des frais d'acquisition, le régime de TVA applicable, les conditions du taux réduit en zones ANRU ou QPV, et les dispositifs d'aide pour les primo-accédants forment un ensemble de règles qu'il est indispensable de maîtriser pour budgéter correctement votre projet.
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Conclusion
Les frais de notaire dans l'immobilier neuf représentent en moyenne 2 à 3 % du prix d'achat TTC, contre 7 à 8 % dans l'ancien. Ce différentiel repose sur un fondement légal précis : l'article 1594 F quinquies du CGI réduit les droits de mutation à une simple taxe de publicité foncière de 0,715 % dès lors que la vente est soumise à TVA. Pour un appartement neuf à 300 000 €, les frais d'acquisition totalisent environ 6 000 à 9 000 €, contre 21 000 à 24 000 € pour un bien équivalent dans l'ancien. La réforme d'avril 2025 sur les DMTO n'a pas modifié ce régime favorable du neuf. Pour les acquéreurs éligibles aux zones ANRU ou QPV, la TVA réduite à 5,5 % offre un levier supplémentaire considérable sur le prix d'achat lui-même, à condition d'anticiper les contraintes d'occupation sur 10 ans.
