Taxe foncière dans le neuf : exonération et démarches
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Taxe foncière dans le neuf : exonération et démarches
L'équipe Ganeden·8 mai 2026·16 min de lecture
L'achat d'un logement neuf ouvre droit à une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) pendant les deux années qui suivent l'achèvement du bien. Cette exonération est codifiée à l'article 1383 du Code général des impôts (CGI) et représente un avantage fiscal concret pour les acquéreurs, alors que la taxe foncière moyenne en France atteignait 1 117 euros en 2025, selon les données publiées par la Direction générale des finances publiques (DGFiP). Pour en bénéficier, une démarche déclarative précise doit être accomplie dans les 90 jours suivant la fin des travaux. Ce guide détaille les conditions, les formulaires à remplir et les cas particuliers qui permettent d'aller au-delà de deux ans d'exonération.
À retenir :
L'article 1383 du CGI exonère les constructions neuves de taxe foncière pendant 2 ans à compter de l'achèvement des travaux.
La déclaration doit être déposée dans les 90 jours suivant la fin du chantier (formulaire 6650-H1 pour une maison, 6652-H2 pour un appartement).
La taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) reste due même pendant la période d'exonération.
Les logements en location-accession bénéficient d'une exonération étendue à 15 ans, en application de l'article 1384 A du CGI.
La commune ou l'EPCI peut décider de supprimer l'exonération pour la part qui lui revient, d'où l'intérêt de vérifier la délibération locale avant l'achat.
Ce que dit la loi : l'article 1383 du CGI
L'exonération de taxe foncière pour les constructions neuves repose sur un fondement légal précis. L'article 1383 du Code général des impôts dispose que les nouvelles constructions, reconstructions et additions de construction à usage d'habitation sont exonérées de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant les deux années qui suivent celle de leur achèvement.
Cette exonération porte sur la part de taxe foncière revenant à la commune et à l'établissement public de coopération intercommunale (EPCI). Elle couvre aussi bien les résidences principales que les résidences secondaires, les biens occupés par leur propriétaire ou mis en location, qu'il s'agisse d'un particulier ou d'une personne morale.
Le texte introduit une nuance importante : la commune et l'EPCI peuvent, par délibération prise dans les conditions prévues à l'article 1639 A bis du CGI, décider de supprimer cette exonération pour la part qui leur revient. Cela signifie que l'exonération n'est pas automatique dans toutes les collectivités. Vérifier la délibération communale avant la signature définitive est donc une précaution utile, notamment dans les zones où les finances locales sont sous pression.
La taxe foncière est calculée à partir de la valeur locative cadastrale du bien, représentant le loyer annuel théorique qu'il pourrait générer. La base imposable correspond à 50 % de cette valeur locative, après un abattement forfaitaire destiné à couvrir les charges des propriétaires. En 2025, la revalorisation forfaitaire des valeurs locatives a été fixée à 1,7 %, après des hausses records de 7,1 % en 2023 et 3,9 % en 2024, selon la Direction générale des collectivités locales.
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Qui bénéficie de l'exonération dans le neuf ?
L'exonération de deux ans s'applique à un périmètre large de situations. Selon les informations publiées par impots.gouv.fr et service-public.fr, sont éligibles :
Situation
Éligible à l'exonération de 2 ans
Maison individuelle construite sur plan
Oui
Appartement acquis en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement)
Oui
Reconstruction totale d'un bâtiment existant
Oui
Addition de construction (extension)
Oui
Transformation d'un bâtiment agricole en logement
Oui (si gros travaux impliqués)
Résidence principale
Oui
Résidence secondaire
Oui
Bien mis en location
Oui
Construction à usage professionnel
Exonération partielle à 40 %
Pour les constructions à usage autre que l'habitation, l'article 1383 du CGI prévoit une exonération partielle à hauteur de 40 % de la base imposable, sauf délibération contraire de la commune.
L'achat en VEFA mérite une attention particulière. Dans ce montage, l'achèvement est constaté à la date de livraison effective du logement par le promoteur, et non à la date de la signature de l'acte authentique. C'est à partir de cette date de livraison que court le délai de 90 jours pour effectuer la déclaration. Les acquéreurs qui déposent leur déclaration dans les délais bénéficient d'une exonération qui prend effet au 1er janvier de l'année suivant celle de l'achèvement.
Les démarches pour obtenir l'exonération
La démarche est à la charge du propriétaire. L'administration fiscale n'applique pas automatiquement l'exonération sans déclaration, sauf dans les communes ayant mis en place un processus automatisé avec les services d'urbanisme.
Remplir le bon formulaire
Deux formulaires distincts existent selon le type de bien :
Formulaire 6650-H1 : pour les maisons individuelles et leurs dépendances.
Formulaire 6652-H2 : pour les appartements et les immeubles collectifs.
Ces formulaires sont disponibles sur impots.gouv.fr ou peuvent être téléchargés directement depuis l'espace personnel du contribuable, dans l'onglet "Biens immobiliers".
Respecter le délai de 90 jours
La déclaration doit être déposée dans les 90 jours suivant la date d'achèvement des travaux, auprès du service des impôts fonciers (SDIF) du lieu où se situe le bien. Ce délai est un point de vigilance majeur.
En cas de dépôt tardif, l'exonération ne disparaît pas totalement, mais elle est réduite : elle ne s'applique plus que pour la période restant à courir après le 31 décembre de l'année suivant celle du dépôt effectif de la déclaration. Un retard de quelques semaines peut donc coûter plusieurs mois d'exonération et représenter une perte financière réelle, compte tenu des montants en jeu.
Ce que la déclaration permet d'obtenir
En déposant le formulaire dans les délais, le propriétaire bénéficie d'une exonération sur les parts communale et intercommunale de la taxe foncière. La part régionale a été supprimée en 2020 dans le cadre de la réforme de la taxe d'habitation (loi de finances 2020, article 16). Depuis cette date, l'exonération prévue à l'article 1383 porte uniquement sur les parts communale et intercommunale.
La taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) reste en revanche due pendant toute la période d'exonération. Il est courant pour les nouveaux propriétaires de recevoir un avis de taxe foncière portant uniquement sur la TEOM, ce qui crée parfois de la confusion. Le montant de la TEOM varie selon les communes, entre 50 et 200 euros par an en moyenne.
Les cas d'exonération prolongée au-delà de deux ans
Au-delà de l'exonération de droit commun, plusieurs dispositifs législatifs permettent de dépasser les deux ans standard.
Logements en location-accession : 15 ans d'exonération
L'article 1384 A du CGI prévoit une exonération de taxe foncière de 15 ans pour les logements neufs affectés à l'habitation principale faisant l'objet d'un contrat de location-accession. Ce mécanisme, encadré par la loi du 12 juillet 1984, permet à des ménages modestes d'accéder progressivement à la propriété via une phase locative, puis une levée d'option d'achat. Les organismes de logement social (HLM et assimilés) qui financent des constructions neuves bénéficient également d'exonérations de longue durée allant jusqu'à 15 ans, selon les conditions de financement du projet, comme précisé dans les instructions du BOFIP (Bulletin officiel des finances publiques).
Performance énergétique : jusqu'à 5 ans supplémentaires
L'article 1383-0 B bis du CGI permet aux communes et EPCI d'accorder une exonération supplémentaire de 50 % à 100 % pendant cinq ans pour les logements neufs achevés à compter du 1er janvier 2009 et répondant à un haut niveau de performance énergétique globale, supérieur aux exigences réglementaires en vigueur. Cette exonération est soumise à délibération de la collectivité et nécessite une demande explicite du propriétaire.
À noter : le label BBC (bâtiment basse consommation énergétique) permettait une exonération spécifique pour les permis déposés avant le 1er janvier 2013. Ce dispositif est désormais caduc depuis l'entrée en vigueur de la réglementation thermique RT 2012, qui a rendu les critères BBC obligatoires pour toutes les constructions neuves.
Comment se calcule la taxe foncière dont vous serez exonéré
Comprendre le calcul permet d'estimer le gain financier de l'exonération. La formule est la suivante :
La valeur locative cadastrale est déterminée par l'administration fiscale lors de la déclaration H1 ou H2. Pour un appartement neuf de 70 m² livré à Nantes, elle pourrait être estimée à environ 6 000 euros par an, ce qui donnerait une base imposable de 3 000 euros. Appliqué au taux communal nantais d'environ 22 %, le montant annuel de taxe foncière serait d'environ 660 euros. L'exonération de deux ans représente donc un gain d'environ 1 320 euros dans cet exemple.
À l'échelle nationale, la taxe foncière moyenne a atteint 1 117 euros en 2025 pour les 31 millions de propriétaires particuliers, contre 827 euros en 2020, selon les données de la DGFiP. En dix ans, la charge fiscale a progressé de près de 39,5 % pour les propriétaires. Ce contexte de hausse structurelle rend l'exonération accordée dans le neuf d'autant plus précieuse.
Les taux d'imposition varient très fortement d'une commune à l'autre. Paris applique un taux inférieur à 14 %, quand certaines communes rurales dépassent les 50 %. Pour un achat en VEFA, il est donc pertinent de simuler le montant de taxe foncière qui sera dû à l'issue de la période d'exonération, afin d'intégrer ce coût récurrent dans le budget de l'opération. Retrouvez d'autres éléments de coût à intégrer dans notre guide sur les frais d'acquisition dans le neuf et dans l'ancien.
Les erreurs fréquentes et comment les éviter
Plusieurs erreurs récurrentes conduisent à une perte partielle ou totale de l'exonération, ou à une imposition erronée.
Dépôt hors délai du formulaire H1 ou H2. C'est la première cause de perte d'exonération. Le délai de 90 jours court à partir de la date d'achèvement effective, non à partir de la date d'emménagement. Pour un achat en VEFA, conserver le procès-verbal de livraison permet de justifier cette date auprès du service des impôts fonciers.
Oubli de la déclaration pour les dépendances. Un garage ou un parking acquis en même temps que le logement doit faire l'objet d'une déclaration distincte si ces éléments sont cadastrés séparément. Ne pas les déclarer expose au paiement de la taxe foncière sur ces biens dès la première année.
Confusion entre date d'acte et date d'achèvement. Dans un achat en VEFA, l'acte authentique est signé avant même le début des travaux. C'est la date de livraison effective, constatée par le promoteur, qui déclenche le délai de 90 jours. Confondre les deux dates repousse la déclaration et risque de faire manquer le délai légal.
Erreurs dans la valeur locative cadastrale. Selon des estimations du cabinet Fiscallia, entre 30 % et 40 % des avis de taxe foncière comporteraient des erreurs, souvent liées à des surfaces mal pondérées ou à une catégorie de confort surévaluée. Dès réception du premier avis après la période d'exonération, vérifier les éléments de calcul et contester avant le 31 décembre de l'année suivant l'émission de l'avis si une anomalie est identifiée.
Ne pas vérifier la délibération communale. Une commune peut supprimer l'exonération pour la part qui lui revient, privant l'acquéreur du bénéfice principal du dispositif. Avant la signature, se renseigner auprès de la mairie ou du service des finances publiques sur l'existence d'une délibération restrictive.
Pour éviter ces écueils, il est utile de relire attentivement les clauses relatives à la fiscalité dans le contrat de réservation VEFA, qui peut mentionner les engagements du promoteur en matière de déclarations foncières.
Exonération de taxe foncière et investissement locatif dans le neuf
Pour un investisseur qui acquiert un logement neuf destiné à la location, l'exonération de taxe foncière présente un intérêt supplémentaire. La taxe foncière est une charge déductible des revenus fonciers. Pendant les deux premières années, cette charge disparaît, ce qui améliore mécaniquement la rentabilité brute de l'opération.
La loi de finances 2025 n'a pas modifié les règles fondamentales de l'exonération pour les constructions neuves. En revanche, elle a confirmé la trajectoire de revalorisation des valeurs locatives indexée sur l'inflation, avec une hausse de 1,7 % des bases en 2025, après 3,9 % en 2024. Un investisseur qui acquiert un logement neuf en 2025 pour une livraison prévue en 2026 doit donc anticiper que la taxe foncière due à partir de 2028 sera calculée sur des bases qui auront encore progressé.
L'exonération de taxe foncière s'ajoute aux autres avantages fiscaux du neuf : TVA à taux réduit dans certaines zones, frais de notaire réduits à 2 à 3 % du prix d'acquisition contre 7 à 8 % dans l'ancien, garanties légales de construction sur 10 ans. Ce tableau d'ensemble fait de l'immobilier neuf un terrain d'investissement dont la fiscalité initiale reste favorable. Découvrez les garanties du logement neuf pour une vue complète des protections légales.
FAQ : taxe foncière dans le neuf
L'exonération de taxe foncière est-elle automatique pour un logement neuf ?
Non, l'exonération n'est pas automatique dans la majorité des cas. Le propriétaire doit déposer le formulaire H1 (maison) ou H2 (appartement) auprès du service des impôts fonciers dans les 90 jours suivant l'achèvement du bien. Certaines communes ont mis en place une procédure automatisée en lien avec les services d'urbanisme, mais cela reste minoritaire. En l'absence de déclaration dans les délais, l'exonération sera réduite voire perdue partiellement.
La taxe d'enlèvement des ordures ménagères est-elle incluse dans l'exonération ?
Non. La taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) n'est jamais concernée par l'exonération prévue à l'article 1383 du CGI. Il est donc courant pour les nouveaux propriétaires de recevoir un avis de taxe foncière portant uniquement sur la TEOM pendant les deux premières années, ce qui peut surprendre mais est parfaitement normal.
Puis-je bénéficier de l'exonération si j'ai acheté en VEFA ?
Oui. L'achat en vente en l'état futur d'achèvement ouvre droit à l'exonération de deux ans dans les mêmes conditions qu'une construction directe. Le délai de 90 jours commence à courir à partir de la date de livraison effective du logement par le promoteur. C'est la date mentionnée dans le procès-verbal de livraison qui fait foi, et non la date de signature de l'acte authentique.
Que se passe-t-il si je dépose la déclaration après le délai de 90 jours ?
En cas de dépôt tardif, l'exonération n'est pas totalement perdue mais réduite. Elle ne s'applique que pour la période restant à courir après le 31 décembre de l'année suivant celle du dépôt de la déclaration. Un dépôt effectué six mois après l'achèvement peut entraîner la perte de plusieurs mois d'exonération, soit une charge fiscale non négligeable compte tenu des montants en jeu.
Mon logement neuf peut-il bénéficier d'une exonération de plus de deux ans ?
Oui, sous certaines conditions spécifiques. Les logements en contrat de location-accession bénéficient d'une exonération de 15 ans en application de l'article 1384 A du CGI. Les constructions financées dans le cadre du régime HLM peuvent également bénéficier d'exonérations longues. Enfin, si la commune a délibéré en ce sens, un logement neuf répondant à un haut niveau de performance énergétique peut obtenir une exonération supplémentaire de 50 % à 100 % pendant cinq ans, en vertu de l'article 1383-0 B bis du CGI.
L'exonération s'applique-t-elle si mon logement neuf est en résidence secondaire ?
Oui. L'exonération prévue à l'article 1383 du CGI ne distingue pas selon l'usage du bien. Elle s'applique aussi bien à une résidence principale qu'à une résidence secondaire, à un bien occupé par son propriétaire ou mis en location.
Comment puis-je connaître le montant de taxe foncière que je paierai après l'exonération ?
Le montant est calculé à partir de la valeur locative cadastrale déterminée lors de votre déclaration H1 ou H2, multipliée par 50 % (abattement forfaitaire) puis par le taux communal en vigueur. Les taux communaux sont publics et consultables auprès de la mairie ou sur les bases de données des finances publiques. Pour vous faire une idée, la taxe foncière moyenne nationale atteignait 1 117 euros en 2025, avec des disparités importantes selon les communes.
Comment Ganeden vous accompagne
L'acquisition d'un logement neuf mobilise une attention fiscale sur plusieurs dimensions : exonération de taxe foncière, frais de notaire réduits, TVA à taux normal ou réduit selon la zone, déductibilité de charges dans le cadre d'un investissement locatif. Ganeden rassemble les guides pratiques, analyses de marché et ressources nécessaires pour aborder chaque étape de votre projet avec clarté.
La taxe foncière dans le neuf bénéficie d'une exonération de deux ans garantie par l'article 1383 du CGI, à condition de respecter le délai de 90 jours pour déposer les formulaires H1 ou H2. Dans un contexte où la taxe foncière moyenne a bondi de 827 euros en 2020 à 1 117 euros en 2025, cette exonération représente un gain financier immédiat et mesurable pour tout acquéreur d'un logement neuf. Des dispositifs complémentaires, notamment pour les logements en location-accession ou les constructions à haute performance énergétique, peuvent prolonger cet avantage bien au-delà des deux ans standard. L'achat d'un logement neuf reste donc fiscalement plus favorable dans ses premières années que l'achat dans l'ancien, à condition d'accomplir les démarches déclaratives dans les délais.