Frais d'acquisition immobilier : neuf vs ancien, le guide
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Frais d'acquisition immobilier : neuf vs ancien, le guide
L'équipe Ganeden·26 février 2026·17 min de lecture
Les frais d'acquisition représentent entre 2 et 3 % du prix dans le neuf, contre 7 à 8 % dans l'ancien, soit un écart pouvant dépasser 10 000 euros sur un bien à 200 000 euros. Cette différence s'explique principalement par le régime fiscal applicable aux droits de mutation. Comprendre la composition de ces frais permet de mieux anticiper le budget total de son projet immobilier et d'identifier les leviers de réduction disponibles.
À retenir :
Dans le neuf, les frais d'acquisition s'élèvent à 2 à 3 % du prix, contre 7 à 8 % dans l'ancien
La différence provient essentiellement des droits de mutation : 0,715 % dans le neuf contre 5,80 % dans l'ancien
Depuis avril 2025, 73 départements ont relevé le taux départemental de 4,50 % à 5 %, mais les primo accédants en sont exonérés
Plusieurs leviers permettent de réduire la facture : déduction du mobilier, remise du notaire, achat dans le neuf
Ce que recouvrent les frais d'acquisition
Les frais d'acquisition, couramment appelés « frais de notaire », ne rémunèrent en réalité que partiellement le notaire. Selon la Chambre des notaires, environ 80 % de ces sommes sont reversées à l'État et aux collectivités locales sous forme de taxes et d'impôts. Le notaire agit comme collecteur pour le compte de l'administration fiscale.
Ces frais se décomposent en quatre postes distincts.
Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO)
Les droits de mutation constituent le poste le plus important. Ils comprennent le droit départemental (dont le taux varie selon les départements), la taxe communale additionnelle perçue au profit des communes, et le prélèvement pour frais d'assiette et de recouvrement. Le taux global atteint généralement 5,80 % du prix de vente dans l'ancien, selon les données du ministère de l'Economie (economie.gouv.fr).
Les émoluments du notaire
Les émoluments sont strictement encadrés par l'État et suivent un barème dégressif fixé par décret. Plus le prix du bien est élevé, plus le taux appliqué diminue :
Tranche de prix
Taux applicable
De 0 à 6 500 euros
3,870 %
De 6 500 à 17 000 euros
1,596 %
De 17 000 à 60 000 euros
1,064 %
Au delà de 60 000 euros
0,799 %
Ce barème s'applique de manière identique dans le neuf et dans l'ancien. Le notaire peut accorder une remise allant jusqu'à 20 % sur la tranche supérieure à 100 000 euros, conformément au décret en vigueur.
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Les débours
Les débours correspondent aux frais engagés par le notaire auprès de tiers pour constituer le dossier : frais de cadastre, documents d'urbanisme, états hypothécaires, timbres fiscaux. Leur montant varie selon la complexité du dossier et représente généralement entre 1 000 et 1 400 euros.
La contribution de sécurité immobilière
Cette taxe est fixée à 0,10 % du prix du bien immobilier. Elle rémunère le service de publicité foncière pour l'enregistrement de la transaction dans les fichiers immobiliers.
Le régime fiscal dans le neuf : pourquoi les frais sont réduits
L'acquisition d'un logement neuf bénéficie d'un régime fiscal spécifique qui explique l'écart considérable avec l'ancien. Le bien étant soumis à la TVA immobilière de 20 %, les droits de mutation classiques ne s'appliquent pas.
La taxe de publicité foncière réduite
Dans le neuf, l'acquéreur s'acquitte uniquement de la taxe de publicité foncière au taux de 0,715 % du prix hors taxes, selon le site officiel impots.gouv.fr. Ce taux remplace intégralement les droits de mutation à titre onéreux de 5,80 % applicables dans l'ancien.
Les conditions pour bénéficier des frais réduits
Les frais de notaire réduits s'appliquent lorsque le vendeur est assujetti à la TVA, ce qui concerne principalement les promoteurs immobiliers. Les situations éligibles incluent l'achat d'un logement neuf achevé mais jamais habité, l'achat sur plan en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) et l'achat d'un logement ancien ayant fait l'objet de travaux équivalents à une reconstruction. En revanche, l'achat entre particuliers d'un bien ancien relève systématiquement du régime des droits de mutation classiques.
Comparatif chiffré : neuf vs ancien
Le tableau suivant illustre l'écart réel pour différents montants d'acquisition, dans un département appliquant le taux standard de 5,80 % (hors hausse DMTO de 2025).
Prix du bien
Frais dans le neuf (environ 2,5 %)
Frais dans l'ancien (environ 7,5 %)
Economie dans le neuf
150 000 euros
3 750 euros
11 250 euros
7 500 euros
200 000 euros
5 000 euros
15 000 euros
10 000 euros
300 000 euros
7 500 euros
22 500 euros
15 000 euros
400 000 euros
10 000 euros
30 000 euros
20 000 euros
Pour un bien à 200 000 euros dans l'ancien, les droits de mutation seuls s'élèvent à 11 613 euros (200 000 x 5,80665 %), selon le calcul officiel du ministère de l'Economie. Dans le neuf, pour le même montant, la taxe de publicité foncière ne représente que 1 430 euros (200 000 x 0,715 %).
L'écart de plus de 10 000 euros sur un bien à 200 000 euros peut représenter une part significative de l'apport personnel. Cette différence est d'autant plus marquée que les frais d'acquisition ne sont généralement pas couverts par le prêt immobilier, ou seulement partiellement.
Exemple de calcul détaillé pour un bien à 250 000 euros
Pour mieux comprendre la formation de ces frais, voici le détail poste par poste pour un appartement de 250 000 euros situé dans un département au taux standard de 5,80 %.
Calcul dans l'ancien :
Poste
Calcul
Montant
Droits de mutation (DMTO)
250 000 x 5,80665 %
14 517 euros
Emoluments du notaire
Barème dégressif sur 250 000 euros
2 246 euros
Débours
Forfait estimatif
1 200 euros
Contribution de sécurité immobilière
250 000 x 0,10 %
250 euros
Total frais d'acquisition
18 213 euros (7,3 %)
Calcul dans le neuf :
Poste
Calcul
Montant
Taxe de publicité foncière
250 000 x 0,715 %
1 788 euros
Emoluments du notaire
Barème dégressif sur 250 000 euros
2 246 euros
Débours
Forfait estimatif
1 200 euros
Contribution de sécurité immobilière
250 000 x 0,10 %
250 euros
Total frais d'acquisition
5 484 euros (2,2 %)
L'économie réalisée dans le neuf atteint 12 729 euros sur cet exemple, soit plus de 5 % du prix du bien. Les émoluments du notaire et les débours restent identiques dans les deux cas : seul le régime fiscal des droits de mutation crée l'écart.
Le détail des émoluments du notaire sur 250 000 euros
Le calcul des émoluments suit le barème dégressif appliqué tranche par tranche :
Tranche
Assiette
Taux
Montant
0 à 6 500 euros
6 500 euros
3,870 %
252 euros
6 500 à 17 000 euros
10 500 euros
1,596 %
168 euros
17 000 à 60 000 euros
43 000 euros
1,064 %
458 euros
60 000 à 250 000 euros
190 000 euros
0,799 %
1 518 euros
Total hors TVA
2 396 euros
La TVA de 20 % s'applique sur les émoluments du notaire, portant le montant TTC à environ 2 875 euros. À cela s'ajoutent les émoluments de formalités (environ 800 à 1 200 euros) pour la constitution du dossier et les démarches administratives.
Résidence principale, investissement locatif, résidence secondaire : des régimes différents
Le régime fiscal des frais d'acquisition varie selon la destination du bien, ce qui peut influencer le choix entre neuf et ancien.
Résidence principale
L'achat de la résidence principale bénéficie du dispositif le plus favorable. Les primo accédants sont exonérés de la majoration de 0,5 point des DMTO. Le PTZ (prêt à taux zéro) est accessible dans le neuf comme dans l'ancien avec travaux, selon les conditions détaillées dans notre guide PTZ. L'achat dans le neuf cumule les frais réduits avec les garanties constructeur et la conformité à la réglementation environnementale RE 2020.
Investissement locatif
Pour un investissement locatif, les frais d'acquisition sont déductibles des revenus fonciers en régime réel. En revanche, l'exonération primo accédant sur la majoration DMTO ne s'applique pas, le bien n'étant pas destiné à la résidence principale de l'acquéreur. L'achat dans le neuf reste avantageux par les frais réduits et par l'éligibilité à certains dispositifs fiscaux. Pour approfondir les stratégies d'investissement locatif, consultez les analyses du dispositif Jeanbrun.
Résidence secondaire
L'acquisition d'une résidence secondaire relève du régime classique des droits de mutation dans l'ancien (5,80 % à 6,30 %). La majoration de 0,5 point votée par les départements s'applique pleinement, sans possibilité d'exonération. Dans certaines communes classées en zone tendue, une surtaxe sur la taxe d'habitation peut s'ajouter au coût global de détention.
Destination du bien
Exonération majoration DMTO
PTZ éligible
Frais déductibles fiscalement
Résidence principale (primo accédant)
Oui
Oui (neuf et ancien avec travaux)
Non
Résidence principale (non primo)
Non
Non
Non
Investissement locatif (régime réel)
Non
Non
Oui (revenus fonciers)
Résidence secondaire
Non
Non
Non
La récente hausse des DMTO : ce qui change pour les acquéreurs
La loi de finances pour 2025 a autorisé les départements à relever temporairement le plafond des DMTO de 0,5 point, portant le taux départemental maximal de 4,50 % à 5 %, selon le site officiel Service Public (service-public.gouv.fr). Cette mesure, entrée en vigueur le 1er avril 2025, s'applique jusqu'au 31 mars 2028.
L'ampleur de la hausse
73 départements sur 101 ont voté ce relèvement, selon les données de la Banque des Territoires. Le taux global des droits de mutation dans ces départements atteint désormais 6,30 % contre 5,80 % précédemment.
L'impact financier concret
Prix du bien
Droits de mutation avant hausse (5,80 %)
Droits de mutation après hausse (6,30 %)
Surcoût
150 000 euros
8 710 euros
9 450 euros
740 euros
200 000 euros
11 613 euros
12 613 euros
1 000 euros
300 000 euros
17 420 euros
18 900 euros
1 480 euros
L'exonération pour les primo accédants
La loi prévoit expressément que cette majoration de 0,5 point ne s'applique pas aux primo accédants qui acquièrent un logement destiné à leur résidence principale. Pour bénéficier de cette exonération, l'acquéreur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant l'achat, et doit s'engager à affecter le bien à sa résidence principale pendant au moins cinq ans. En cas d'achat en couple sous le régime légal, les deux conjoints doivent remplir la condition de primo accédant, selon le décret d'application publié en 2025.
Cinq leviers pour réduire les frais d'acquisition
Déduire la valeur du mobilier
Lorsqu'un bien est vendu avec du mobilier (cuisine équipée, électroménager, meubles), la valeur de ces éléments peut être déduite du prix de vente dans l'acte notarié. Les droits de mutation sont alors calculés sur le prix du bien hors mobilier. Selon le Crédit Agricole e immobilier, la valeur déclarée du mobilier ne doit pas dépasser 5 % du prix du bien. Les éléments déductibles comprennent les tables, chaises, literie, électroménager encastré, climatiseurs amovibles et mobilier de jardin.
Déduire les frais d'agence
Si les frais d'agence sont à la charge de l'acquéreur (mandat de recherche), ils peuvent être exclus de la base de calcul des droits de mutation. L'acte notarié doit mentionner distinctement le prix du bien et le montant des honoraires d'agence.
Négocier la remise du notaire
Depuis la loi Macron de 2016, le notaire peut accorder une remise sur ses émoluments pour les transactions dont le montant dépasse 100 000 euros. Cette remise peut atteindre 20 % sur la tranche supérieure à 100 000 euros. Elle n'est pas automatique et doit être négociée avant la signature de l'acte.
Privilégier un achat dans le neuf
L'achat dans le neuf reste le levier le plus efficace pour réduire les frais d'acquisition, avec un taux global de 2 à 3 % contre 7 à 8 % dans l'ancien. Cette économie peut compenser partiellement le prix au mètre carré plus élevé du neuf, tout en offrant des garanties constructeur (garantie décennale, garantie de parfait achèvement) et une meilleure performance énergétique (conformité RE 2020).
Bénéficier du statut de primo accédant
Les primo accédants sont exonérés de la majoration de 0,5 point des DMTO entrée en vigueur en avril 2025. Certains départements offrent par ailleurs une réduction ou une exonération totale des droits départementaux pour les primo accédants, selon les données de LégiFiscal. Ce statut est également un critère d'éligibilité au prêt à taux zéro (PTZ), qui permet de financer une partie de l'acquisition sans intérêts.
Les frais annexes à ne pas oublier
Au delà des frais d'acquisition stricto sensu, l'acquéreur doit budgéter plusieurs postes complémentaires qui alourdissent le coût total de l'opération.
Poste de dépense
Montant indicatif
Frais de dossier bancaire
500 à 1 500 euros
Frais de garantie (hypothèque ou caution)
1 à 2 % du montant emprunté
Frais de courtage
1 % du montant emprunté ou forfait
Taxe foncière (prorata)
Variable selon la commune
Assurance emprunteur (première année)
0,10 à 0,50 % du capital
Travaux éventuels (ancien)
Variable
L'ensemble de ces frais peut représenter entre 2 et 5 % supplémentaires du prix d'acquisition. Pour une estimation complète de votre budget, consultez notre guide complet du primo accédant qui détaille chaque poste de dépense.
FAQ : Frais d'acquisition dans le neuf vs l'ancien
Quelle est la différence exacte de frais entre le neuf et l'ancien ?
Les frais d'acquisition dans le neuf représentent 2 à 3 % du prix de vente, contre 7 à 8 % dans l'ancien. Sur un bien à 200 000 euros, cela représente un écart d'environ 10 000 euros. Cette différence provient principalement des droits de mutation : 0,715 % dans le neuf (taxe de publicité foncière) contre 5,80 % dans l'ancien (DMTO), selon les données du ministère de l'Economie.
Les frais de notaire ont ils augmenté en 2025 ?
Oui, la loi de finances pour 2025 a autorisé les départements à relever les droits de mutation de 0,5 point, passant le plafond de 4,50 % à 5 %. Selon la Banque des Territoires, 73 départements ont voté cette hausse, applicable du 1er avril 2025 au 31 mars 2028. Les primo accédants achetant leur résidence principale en sont toutefois exonérés.
Comment calculer précisément ses frais d'acquisition ?
Les frais d'acquisition se calculent en additionnant les droits de mutation (5,80 % dans l'ancien ou 0,715 % dans le neuf), les émoluments du notaire (barème dégressif de 3,870 % à 0,799 %), les débours (environ 1 000 à 1 400 euros) et la contribution de sécurité immobilière (0,10 %). Des simulateurs officiels sont disponibles sur le site immobilier.notaires.fr et sur service-public.gouv.fr.
Peut on intégrer les frais de notaire dans le prêt immobilier ?
La plupart des banques acceptent de financer les frais de notaire dans le cadre d'un prêt immobilier, ce qui correspond à un financement à 110 %. Cependant, cette option augmente le montant total emprunté et donc le coût global du crédit. La constitution d'un apport personnel couvrant au minimum les frais de notaire reste recommandée par la majorité des établissements bancaires.
Les frais de notaire sont ils négociables ?
Les droits de mutation et la contribution de sécurité immobilière ne sont pas négociables car il s'agit de taxes. En revanche, les émoluments du notaire peuvent faire l'objet d'une remise allant jusqu'à 20 % sur la tranche supérieure à 100 000 euros, depuis la loi Macron de 2016. La valeur du mobilier peut également être déduite du prix de vente pour réduire la base de calcul des droits.
Un achat en VEFA bénéficie t il des frais réduits ?
Oui, l'achat sur plan en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) bénéficie du même régime fiscal que tout achat dans le neuf : frais de notaire réduits à 2 à 3 % du prix de vente. Le vendeur étant un promoteur assujetti à la TVA, la transaction relève de la taxe de publicité foncière à 0,715 % au lieu des droits de mutation classiques, selon impots.gouv.fr.
Les frais d'acquisition sont ils déductibles des impôts ?
Pour un investissement locatif en régime réel d'imposition, les frais d'acquisition peuvent être déduits des revenus fonciers, soit en une seule fois l'année de l'achat, soit étalés sur la durée du bail. En revanche, pour l'achat d'une résidence principale ou secondaire, les frais d'acquisition ne sont pas déductibles fiscalement. Cette déductibilité renforce l'intérêt d'une analyse précise des frais lors de la préparation d'un projet locatif.
La hausse des DMTO est elle définitive ?
Non, la majoration de 0,5 point votée par les départements est une mesure temporaire prévue du 1er avril 2025 au 31 mars 2028, selon la loi de finances pour 2025. Après cette date, sauf reconduction par le législateur, les taux départementaux reviendront au plafond précédent de 4,50 %. Cette échéance constitue un élément à intégrer dans le calendrier d'un projet d'acquisition.
Comment Ganeden Vous Accompagne
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Conclusion
Les frais d'acquisition représentent un poste budgétaire majeur dans tout projet immobilier, avec un écart significatif entre le neuf (2 à 3 %) et l'ancien (7 à 8 %). La hausse des DMTO votée par 73 départements depuis avril 2025 renforce cet écart pour les acquéreurs qui ne bénéficient pas du statut de primo accédant. Identifier le régime fiscal applicable à votre acquisition et activer les leviers de réduction disponibles (déduction du mobilier, remise notariale, statut de primo accédant) peut générer une économie de plusieurs milliers d'euros. Avant de signer un compromis de vente, demandez à votre notaire un devis détaillé des frais d'acquisition pour intégrer ce montant précis dans votre plan de financement.