Frais de notaire réduits dans le neuf : guide complet
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Frais de notaire réduits dans le neuf : guide complet
L'équipe Ganeden·15 mars 2026·15 min de lecture
Acheter un logement neuf permet de réduire les frais de notaire à 2 à 3 % du prix d'achat, contre 7 à 8,5 % dans l'ancien. Sur un bien à 300 000 €, cela représente une économie concrète de 12 000 à 16 500 €. Ce régime favorable s'applique à tout logement neuf, quel que soit votre profil d'acheteur, et concerne aussi bien les achats en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) que les constructions neuves livrées. Comprendre les mécanismes derrière ces frais réduits vous permet d'anticiper votre budget avec précision et d'éviter les erreurs fréquentes qui coûtent cher.
À retenir :
Les frais de notaire dans le neuf représentent 2 à 3 % du prix TTC, soit environ 3 à 4 fois moins que dans l'ancien
Cette réduction est liée à la TVA déjà incluse dans le prix du logement neuf : l'État perçoit la TVA, donc les droits de mutation sont allégés
La loi de finances 2025 a autorisé une hausse des droits de mutation dans l'ancien jusqu'en 2028 ; le neuf reste entièrement exempté
Les frais sont réglés le jour de la signature de l'acte authentique, y compris en VEFA avant la livraison
Pourquoi les frais sont-ils réduits dans l'immobilier neuf
La réduction des frais de notaire dans le neuf n'est pas une mesure de faveur arbitraire. Elle repose sur une logique fiscale précise : un logement neuf est soumis à la TVA à 20 %, déjà incluse dans le prix affiché par le promoteur. L'État perçoit donc une taxe importante sur la transaction. En contrepartie, les droits de mutation à titre onéreux (DMTO), qui constituent la majeure partie des "frais de notaire", sont considérablement allégés.
Dans l'ancien, aucune TVA n'est prélevée sur la transaction elle-même. Les droits de mutation représentent donc la principale taxe perçue, ce qui explique leur niveau élevé (5,80 % de taxe de publicité foncière, contre 0,715 % dans le neuf).
La définition fiscale du logement neuf est précise et encadrée par l'article 257 du Code général des impôts. Est considéré comme neuf un logement qui remplit deux conditions cumulatives :
Achevé depuis moins de 5 ans
N'ayant jamais été habité, ni utilisé
Cette définition inclut les achats en VEFA, les maisons individuelles construites par un promoteur, et la première revente d'un bien de moins de 5 ans jamais occupé. Attention : si un logement de moins de 5 ans a déjà été habité, même brièvement, il bascule dans le régime fiscal de l'ancien et ses frais de mutation redeviennent élevés.
La composition détaillée des frais dans le neuf
Ce que l'on appelle couramment "frais de notaire" regroupe en réalité trois composantes distinctes. Le notaire ne conserve qu'une fraction minoritaire de la somme versée.
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Composante
Taux dans le neuf
Taux dans l'ancien
Taxe de publicité foncière (TPF)
0,715 % du prix HT
5,80 % du prix de vente
Contribution de sécurité immobilière (CSI)
0,10 % du prix TTC
0,10 % du prix de vente
Émoluments du notaire
environ 1 % (barème réglementé)
environ 1 % (barème réglementé)
Débours et frais administratifs
quelques centaines d'euros
quelques centaines d'euros
Total estimé
2 à 3 %
7 à 8,5 %
Les émoluments du notaire sont réglementés par décret (Articles A444-53 à A444-186 du code de commerce, Légifrance). Ils sont identiques quel que soit l'office notarial choisi. Pour tout bien d'un montant supérieur à 100 000 €, le notaire peut accorder une remise facultative allant jusqu'à 20 % sur ses émoluments, depuis la loi Macron de 2015.
Les débours correspondent aux frais engagés par le notaire pour votre compte : documents d'état civil, demandes de renseignements urbanistiques, publicité foncière. Leur montant varie peu selon les transactions.
Les chiffres concrets : économies réalisées selon le prix du bien
La différence entre les deux régimes devient très significative en valeur absolue dès que le prix du bien augmente.
Prix du logement
Frais dans le neuf
Frais dans l'ancien
Économie réalisée
150 000 €
3 000 à 4 500 €
10 500 à 12 750 €
7 500 à 8 250 €
250 000 €
5 000 à 7 500 €
17 500 à 21 250 €
12 500 à 13 750 €
300 000 €
6 000 à 9 000 €
21 000 à 25 500 €
environ 15 000 à 16 500 €
400 000 €
8 000 à 12 000 €
28 000 à 34 000 €
20 000 à 22 000 €
Ces estimations sont cohérentes avec les données publiées par lescalculateurs.fr (2025) et le simulateur officiel d'immobilier.notaires.fr, qui permet de calculer les frais d'acquisition pour un bien neuf ou ancien sur l'ensemble du territoire.
L'impact de la loi de finances 2025 : le neuf préservé, l'ancien taxé davantage
La loi de finances pour 2025 a autorisé les départements à relever le taux des DMTO de 0,5 point supplémentaire, de 4,5 % à 5 % maximum. Cette hausse est applicable pour une durée de 3 ans (2025 à 2028). Au 1er avril 2025, une vingtaine de départements avaient déjà voté ce relèvement, dont Paris, le Rhône, la Loire-Atlantique, les Yvelines, l'Essonne et la Haute-Savoie (source : Kaufman & Broad, 2025).
Cette hausse représente 500 € de surcoût par tranche de 100 000 € pour les acheteurs dans l'ancien.
L'immobilier neuf est entièrement exempté de cette hausse, pour deux raisons. D'abord, le mécanisme des DMTO dans le neuf repose sur la taxe de publicité foncière (0,715 %), distincte des droits de mutation classiques. Ensuite, la loi de finances a expressément préservé les primo-accédants et les acquéreurs de logements neufs de l'impact de cette mesure.
Pour les acheteurs qui hésitent entre un bien ancien et un bien neuf de même prix, l'écart fiscal s'est donc encore creusé en 2025.
Le cas particulier de la TVA réduite en zone ANRU et QPV
Dans certaines zones géographiques classées prioritaires, la TVA applicable aux logements neufs est réduite à 5,5 % au lieu de 20 %. Ces zones sont les quartiers relevant de l'Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine (ANRU) et les Quartiers Prioritaires de la Politique de la Ville (QPV).
Un acheteur dans ces zones bénéficie d'un avantage en cascade :
TVA à 5,5 % incluse dans le prix (au lieu de 20 %), ce qui réduit directement le coût d'acquisition
Frais de notaire calculés sur une base HT encore plus favorable
Possibilité d'exonération partielle ou totale de taxe foncière
Éligibilité renforcée au Prêt à Taux Zéro
Un point de vigilance s'impose cependant. En cas de revente dans les 5 premières années, l'acheteur devra rembourser intégralement la différence de TVA entre le taux réduit (5,5 %) et le taux normal (20 %). Entre 5 et 10 ans, ce remboursement est partiel et dégressif chaque année. Ce mécanisme, prévu par le Code général des impôts et précisé sur impots.gouv.fr, est souvent sous-estimé lors de la décision d'achat.
Comment fonctionne le paiement des frais en VEFA
L'achat en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement), ou achat sur plan, est la forme la plus répandue d'acquisition dans le neuf. Son fonctionnement en matière de frais de notaire est souvent mal compris.
Les frais de notaire sont réglés en une seule fois, le jour de la signature de l'acte authentique de vente, et non à la livraison du logement. Cette signature intervient généralement 12 à 24 mois avant que les clés vous soient remises. Il faut donc mobiliser cette somme bien avant d'emménager.
Le paiement du logement lui-même est en revanche échelonné selon l'avancement des travaux, conformément à un calendrier strictement encadré par la loi (loi n°67-3 du 3 janvier 1967) :
Concernant le choix du notaire, l'acheteur peut désigner son propre notaire en plus du notaire du promoteur. Cette double représentation ne génère aucun surcoût : les deux offices se partagent les émoluments. Avoir son propre notaire vous garantit un conseil indépendant et une vérification rigoureuse de l'acte.
Les avantages cumulables avec les frais réduits
Les frais de notaire réduits constituent l'un des premiers avantages d'un achat dans le neuf, mais ils s'inscrivent dans un écosystème plus large de dispositifs fiscaux et financiers cumulables.
Exonération de taxe foncière pendant 2 ans. Sur demande auprès du Centre des finances publiques compétent, dans un délai de 90 jours suivant l'achèvement des travaux. Cette démarche n'est pas automatique et concerne uniquement les collectivités qui ont maintenu ce dispositif. Passé le délai de 90 jours, l'exonération est définitivement perdue.
Prêt à Taux Zéro (PTZ). La loi de finances 2025 a étendu le PTZ à l'ensemble du territoire français pour les logements neufs, supprimant la restriction aux zones tendues qui prévalait auparavant. Ce prêt sans intérêts permet aux primo-accédants de financer une partie de leur acquisition (source : ecologie.gouv.fr, 2025).
Normes énergétiques RE2020. Tous les logements neufs construits depuis janvier 2022 respectent la réglementation environnementale RE2020, qui impose des performances énergétiques nettement supérieures au parc ancien. Les économies sur les factures d'énergie sont mesurables sur le long terme.
Garanties légales du constructeur. Ces protections sont inexistantes dans l'ancien : garantie de parfait achèvement (1 an), garantie biennale sur les équipements (2 ans), garantie décennale sur la structure (10 ans). Pour les détails sur ces protections, consulter notre guide sur les garanties du logement neuf.
Confondre "frais réduits" et "frais offerts". Certains promoteurs proposent des opérations commerciales avec prise en charge des frais de notaire. Ces offres s'accompagnent souvent de conditions strictes (délai d'achat, lots spécifiques, financement via un partenaire bancaire imposé) et peuvent masquer un prix du bien majoré. Il convient d'analyser le coût total de l'opération et non les seuls frais de notaire.
Oublier de financer les frais sur fonds propres. La quasi-totalité des établissements bancaires refusent d'intégrer les frais de notaire dans le plan de financement du crédit immobilier. Ces frais doivent être couverts par l'apport personnel. Ne pas les anticiper dans son budget revient à sous-estimer le montant de l'apport requis.
Croire que tout bien récent bénéficie du régime neuf. Un logement de moins de 5 ans qui a déjà été habité, même par son premier propriétaire, bascule dans le régime fiscal de l'ancien. Certains biens mis en vente par des investisseurs sortant d'un dispositif locatif (type Pinel) peuvent créer une confusion à ce titre. Vérifier le statut fiscal du bien avec le notaire avant toute offre.
Négliger la demande de remise sur émoluments. Pour tout bien dont le prix est supérieur à 100 000 €, le notaire a la faculté d'accorder jusqu'à 20 % de remise sur ses émoluments. Cette remise est à son initiative mais peut être évoquée lors des échanges préalables. Sur un bien à 300 000 €, cela peut représenter quelques centaines d'euros supplémentaires.
Ne pas demander l'exonération de taxe foncière à temps. Ce délai de 90 jours court à compter de l'achèvement du bien, pas de la livraison ni de la signature de l'acte. Beaucoup d'acheteurs le découvrent trop tard, après avoir emménagé dans le logement.
FAQ : frais de notaire dans le neuf
Peut-on financer les frais de notaire par le crédit immobilier ?
Non, dans la grande majorité des cas. Les banques exigent que les frais de notaire soient financés sur fonds propres. Ils entrent dans le calcul de l'apport personnel minimum requis pour l'obtention du prêt. Seuls quelques établissements acceptent un financement à 110 % (prix du bien plus frais inclus), sous conditions strictes de profil.
Les frais de notaire dans le neuf sont-ils les mêmes partout en France ?
Oui, globalement. Le régime fiscal du neuf est national et n'est pas affecté par les variations départementales des droits de mutation. C'est l'un de ses avantages structurels par rapport à l'ancien, dont les frais varient selon les décisions du conseil départemental (entre 7 % et 8,5 % selon les départements en 2025).
Peut-on déduire le prix des meubles pour réduire les frais dans le neuf ?
Non. Cette pratique, courante dans l'ancien, consiste à déduire la valeur des meubles et équipements de la base de calcul des droits de mutation. Dans le neuf, un logement acheté sur plan est livré vide (hors options). Les frais sont calculés sur le prix total HT du bien immobilier.
Que se passe-t-il si le promoteur prend les frais de notaire en charge ?
Le promoteur qui prend en charge les frais de notaire le fait au titre d'une remise commerciale. Fiscalement, les frais sont calculés et réglés de la même façon. La différence est que le promoteur vous rembourse le montant correspondant, ou réduit son prix de vente à due concurrence. Dans les deux cas, vérifier que le prix global (bien plus frais pris en charge) reste compétitif par rapport au marché.
Quand paye-t-on exactement les frais de notaire en VEFA ?
Le jour de la signature de l'acte authentique de vente, en une seule fois, même si le logement n'est pas encore construit. Cette signature peut intervenir 12 à 24 mois avant la livraison. Les appels de fonds liés à l'avancement des travaux sont distincts des frais de notaire et interviennent après la signature de l'acte.
Les frais de notaire incluent-ils la TVA du logement ?
Non. La TVA à 20 % (ou 5,5 % en zone ANRU/QPV) est incluse dans le prix de vente affiché par le promoteur. Elle est payée au promoteur, qui la reverse à l'État. Les frais de notaire, eux, sont calculés sur la base du prix HT du bien et viennent s'ajouter au prix TTC affiché.
Un parking ou une cave vendus séparément ont-ils les mêmes frais réduits ?
Si le parking ou la cave est vendu par un assujetti à TVA (promoteur) en même temps que le logement, le régime des frais réduits s'applique également. En revanche, si ces annexes sont vendues séparément par un particulier, elles relèvent du régime de l'ancien. La ventilation du prix dans le compromis de vente ou l'acte VEFA doit être vérifiée avec soin.
Comment Ganeden vous accompagne
Ganeden décrypte les mécanismes du marché immobilier français pour vous aider à prendre des décisions éclairées. Que vous soyez primo-accédant, investisseur ou acheteur expérimenté, nos guides pratiques couvrent chaque étape de votre projet.
Pour simuler vos frais en temps réel, utilisez nos outils de calcul immobilier ou rendez-vous sur le simulateur officiel des Notaires de France à l'adresse immobilier.notaires.fr/fr/frais-de-notaire.
Pour un accompagnement personnalisé dans votre projet d'acquisition, contactez notre équipe.
Conclusion
Les frais de notaire réduits dans le neuf représentent un avantage financier direct, structurel et garanti par la loi. À 2 à 3 % du prix d'achat contre 7 à 8,5 % dans l'ancien, l'économie se chiffre en dizaines de milliers d'euros sur les biens de taille moyenne, sans aucune condition liée à votre profil d'acheteur. La loi de finances 2025, en autorisant une hausse des droits de mutation dans l'ancien jusqu'en 2028, a encore renforcé cet écart. Anticiper ces frais dans votre plan de financement, comprendre le calendrier de paiement en VEFA, et sécuriser les avantages cumulables (PTZ, exonération de taxe foncière, garanties légales) vous donne tous les outils pour piloter votre acquisition avec précision.