Acheter dans le neuf en France ouvre droit à un ensemble d'avantages fiscaux structurels que l'ancien ne peut pas offrir. Les frais de notaire tombent à 2 à 3 % du prix d'achat (contre 7 à 8 % dans l'ancien), la taxe foncière est exonérée pendant deux ans minimum, et la TVA peut être réduite à 5,5 % en zone prioritaire. Depuis le 1er avril 2025, le prêt à taux zéro (PTZ) couvre désormais toutes les zones et tous les types de logements neufs. Le dispositif Pinel a été supprimé au 1er janvier 2025, remplacé par le statut du bailleur privé (loi Jeanbrun), entré en vigueur le 21 février 2026.
Ce guide passe en revue chaque levier fiscal disponible en 2026, avec les montants exacts, les bases légales et les conditions d'éligibilité.
À retenir :
Les frais de notaire en VEFA se limitent à 2 à 3 %, soit une économie de 12 000 à 15 000 € sur un bien à 250 000 €
L'exonération de taxe foncière dure 2 ans (jusqu'à 7 ans pour un bâtiment BBC)
Le PTZ 2025 finance jusqu'à 180 000 € sans intérêts pour les primo-accédants en zone tendue
Le dispositif Jeanbrun offre un amortissement annuel de 3,5 % à 5,5 % sur 80 % du prix d'achat
La TVA réduite à 5,5 % en zone ANRU/QPV génère une économie de 14,5 % sur le prix du bien
Frais de notaire réduits : l'avantage structurel le plus immédiat
L'achat en Vente en l'État Futur d'Achèvement (VEFA) bénéficie d'un régime de droits d'enregistrement radicalement allégé. Les droits de mutation ne s'élèvent qu'à 0,715 % du prix de vente dans le neuf, contre 5,1 à 5,8 % dans l'ancien. Ajoutés aux émoluments du notaire et aux débours, les frais totaux atteignent 2 à 3 % du prix, soit environ trois fois moins que dans l'ancien.
Sur un appartement neuf à 300 000 €, l'acquéreur paiera environ 6 000 à 9 000 € de frais de notaire. Pour un bien équivalent dans l'ancien, la facture grimpe à 21 000 à 24 000 €. L'économie représente donc 12 000 à 15 000 €, capitalisables directement sur l'apport ou le remboursement de crédit.
La base légale est l'article 1594 F quinquies du Code général des impôts (CGI). La condition d'application est simple : le bien doit être acheté en VEFA ou avoir été achevé depuis moins de deux ans et n'avoir jamais été habité.
Recevez nos guides exclusifs et analyses approfondies sur ce sujet.
7 à 8 %
Sur un bien à 300 000 €
6 000 à 9 000 €
21 000 à 24 000 €
Exonération de taxe foncière : deux ans garantis, sept ans possibles
Tout logement neuf bénéficie d'une exonération temporaire de taxe foncière sur les propriétés bâties, fondée sur l'article 1383 du CGI. Cette exonération court à compter du 1er janvier suivant l'achèvement de la construction et dure deux ans.
Une démarche est obligatoire : le propriétaire doit déposer une déclaration foncière auprès du centre des finances publiques dans les 90 jours suivant la date d'achèvement. Passé ce délai, l'exonération est définitivement perdue, sans possibilité de régularisation.
Prolongation jusqu'à sept ans pour les bâtiments basse consommation
Si le logement obtient le label BBC 2005 (Bâtiment Basse Consommation), l'exonération est prolongée de cinq années supplémentaires en vertu de l'article 1383-0 B du CGI, portant la durée totale à sept ans. Les logements construits sous la réglementation RE2020 (en vigueur depuis 2022) atteignent systématiquement ce niveau de performance, ce qui rend cette prolongation accessible à la quasi-totalité de la production neuve actuelle.
Attention : les communes et les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) peuvent, par délibération, réduire ou supprimer cette exonération pour la part qui leur revient. L'impact réel de l'exonération dépend donc de la politique fiscale locale.
Sur un bien dont la taxe foncière annuelle serait de 1 500 €, l'économie sur sept ans atteint 10 500 €.
TVA réduite à 5,5 % en zone ANRU et quartiers prioritaires
L'article 278 sexies du CGI prévoit un taux de TVA réduit à 5,5 % (contre 20 % en taux normal) pour l'acquisition d'un logement neuf destiné à la résidence principale dans certaines zones géographiques prioritaires. Cette réduction de 14,5 points de TVA constitue un levier financier considérable.
Zones éligibles
Deux périmètres ouvrent droit à la TVA réduite :
Les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV) faisant l'objet d'un contrat de ville
Les secteurs situés à moins de 300 mètres de la limite d'un QPV (ou à moins de 500 mètres pour les ensembles immobiliers partiellement situés dans ce périmètre)
Conditions pour l'acquéreur
L'acheteur doit respecter trois conditions cumulatives. Le logement doit constituer sa résidence principale. Ses revenus fiscaux de référence (année N-2) ne doivent pas dépasser les plafonds du prêt locatif social (PLS) majorés de 11 %. Le prix d'achat doit rester sous les plafonds fixés par arrêté, exprimés hors taxes par mètre carré (plafonds 2026, arrêté du 24 février 2026) :
Zone
Plafond HT/m²
Zone A bis
5 837 €
Zone A
4 423 €
Zone B1
3 542 €
Zone B2
3 269 €
Zone C
2 857 €
Clause de remboursement
Si le bien est revendu ou cesse d'être la résidence principale dans les dix ans suivant l'achat, l'acquéreur doit reverser au Trésor public le différentiel de TVA économisé, au prorata des années restantes. Cette clause engage l'acheteur sur la durée et mérite une attention particulière avant signature.
PTZ : jusqu'à 180 000 € sans intérêts pour les primo-accédants
Le prêt à taux zéro (PTZ) est un prêt complémentaire sans intérêts ni frais de dossier, réservé aux primo-accédants finançant leur résidence principale. Sa réforme au 1er avril 2025 a profondément élargi son champ d'application.
Ce qui a changé au 1er avril 2025
Avant cette date, le PTZ était réservé aux appartements neufs en zones tendues (A bis, A, B1) et excluait les maisons individuelles neuves. Depuis avril 2025, le PTZ couvre :
Tous les logements neufs, collectifs ou individuels
L'ensemble du territoire français (zones A bis, A, B1, B2 et C)
Le dispositif est prorogé jusqu'au 31 décembre 2027 (article L31-10-1 à L31-10-12 du Code de la construction et de l'habitation)
Montants et quotités finançables
Type de logement
Zone
Montant maximal
Quotité
Appartement neuf
Zones A bis et A
180 000 €
20 à 50 % de l'opération
Appartement neuf
Zones B2 et C
132 000 €
20 à 50 % de l'opération
Maison individuelle neuve
Toutes zones
100 000 €
10 à 30 % de l'opération
La quotité finançable (pourcentage du coût total couvert par le PTZ) varie selon les revenus du foyer : plus les revenus sont modestes, plus la quotité est élevée. Les conditions d'accès restent inchangées : aucun des co-emprunteurs ne doit avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les deux années précédant la demande.
Sur un appartement neuf à 350 000 € en zone A, un primo-accédant éligible peut emprunter jusqu'à 175 000 € en PTZ (50 % de 350 000 €, dans la limite de 180 000 €). L'économie en intérêts sur 20 ans à un taux moyen de 3,5 % représente environ 70 000 €.
Dispositif Jeanbrun : le successeur du Pinel pour l'investissement locatif neuf
Le statut du bailleur privé (dit dispositif Jeanbrun), introduit par la loi de finances 2026, est entré en vigueur le 21 février 2026. Il remplace le Pinel, supprimé au 1er janvier 2025, avec une logique radicalement différente : un mécanisme d'amortissement comptable plutôt qu'une réduction d'impôt directe.
Mécanisme
L'investisseur peut déduire de ses revenus locatifs un amortissement annuel calculé sur 80 % du prix d'achat du bien. Le taux d'amortissement dépend du niveau de loyer pratiqué :
Niveau de loyer
Taux d'amortissement annuel
Plafond annuel
Loyer intermédiaire
3,5 %
8 000 €/an par foyer fiscal
Loyer social
4,5 %
10 000 €/an par foyer fiscal
Loyer très social
Jusqu'à 5,5 %
Variable
Exemple concret : pour un bien acheté 300 000 €, la base d'amortissement est de 240 000 € (80 %). Avec un loyer intermédiaire, l'amortissement annuel déductible est de 8 400 €, plafonné à 8 000 € par foyer fiscal.
Conditions d'éligibilité
Pour accéder au statut du bailleur privé, le logement neuf doit être conforme à la RE2020 et afficher un DPE classé A, B ou C. L'engagement locatif minimum est de 9 ans, en location nue comme résidence principale, avec des loyers plafonnés. Il est interdit de louer à un membre du foyer fiscal.
L'objectif affiché par le gouvernement est la création de 50 000 logements locatifs supplémentaires par an.
Comparatif avec le Pinel (taux 2024, dernière année)
Critère
Pinel 2024
Jeanbrun 2026
Mécanisme
Réduction d'impôt directe
Amortissement déductible
Taux 6 ans
9 % du prix d'achat
Amortissement 3,5 %/an
Plafond d'investissement
300 000 €
Pas de plafond de prix
Plafond fiscal annuel
N/A
8 000 à 10 000 €/an
Zones
A bis, A, B1
France entière
DPE requis
BBC/RT2012
A, B ou C (RE2020)
Durée d'engagement
6, 9 ou 12 ans
9 ans minimum
Régimes fiscaux des revenus locatifs issus du neuf
Location nue : micro-foncier ou régime réel
Pour un investissement en location nue (non meublée), deux régimes fiscaux s'appliquent aux revenus fonciers (article 32 du CGI pour le micro-foncier, article 156 I 3° du CGI pour le réel) :
Le régime micro-foncier s'applique automatiquement si les revenus bruts annuels n'excèdent pas 15 000 €. Il prévoit un abattement forfaitaire de 30 %, sans possibilité de déduire les charges réelles.
Le régime réel s'applique au-delà de 15 000 € ou sur option (engagement de 3 ans minimum). Il permet de déduire toutes les charges réelles : intérêts d'emprunt, assurances, frais de gestion, taxe foncière, charges de copropriété. Si les charges dépassent les revenus, le déficit foncier est imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 € par an (plafond doublé à 21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique, jusqu'au 31 décembre 2025, selon le décret).
Location meublée : LMNP et réforme 2025
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) offre un régime réel particulièrement favorable : les revenus locatifs peuvent être quasiment effacés par l'amortissement du bien et du mobilier. Toutefois, une réforme entrée en vigueur le 15 février 2025 impose désormais de réintégrer les amortissements déduits dans le calcul de la plus-value lors de la revente.
Avant la réforme, sur un bien acheté 100 000 € et revendu 150 000 €, la plus-value imposable était de 50 000 €. Après réforme, si 40 000 € d'amortissements ont été déduits, la valeur comptable du bien tombe à 60 000 €, portant la plus-value imposable à 90 000 €. Exception : les résidences étudiantes, seniors et pour personnes âgées ou handicapées sont exemptées de cette réintégration.
Erreurs fiscales à éviter absolument
Plusieurs pièges guettent les acquéreurs dans le neuf, indépendamment du dispositif choisi.
Ne pas déclarer dans les 90 jours est l'erreur la plus coûteuse pour l'exonération de taxe foncière. Le délai court à compter de la date d'achèvement, pas de la signature de l'acte de vente. Un oubli entraîne la perte définitive de l'avantage, sans recours possible.
Sous-estimer l'impact du régime fiscal sur les revenus locatifs expose à une imposition lourde. Sans optimisation, les loyers peuvent être taxés jusqu'à 47,2 % (tranche marginale d'IR de 30 % + prélèvements sociaux de 17,2 %). Le régime réel, bien que plus complexe, est presque toujours plus avantageux pour un bien financé à crédit.
Apporter trop de capital propre pénalise la fiscalité. Les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers au régime réel. Maximiser le financement à crédit maximise donc les déductions fiscales.
Négliger la clause de remboursement de TVA sur les biens acquis à 5,5 % en zone ANRU expose à un redressement fiscal en cas de revente ou de changement d'usage dans les dix ans.
Revendre un bien LMNP sans anticiper la réintégration des amortissements depuis le 15 février 2025 peut générer une imposition à la revente bien supérieure aux projections initiales du plan de financement.
FAQ : avantages fiscaux de l'immobilier neuf
Les frais de notaire réduits s'appliquent-ils à tous les logements neufs ?
Oui, à condition que le bien soit acheté en VEFA ou qu'il ait été achevé depuis moins de deux ans sans avoir jamais été habité. Ce régime fiscal (article 1594 F quinquies du CGI) s'applique indépendamment de la zone géographique, du montant du bien ou du profil de l'acheteur.
Peut-on cumuler l'exonération de taxe foncière de deux ans et celle de cinq ans BBC ?
Oui, les deux exonérations sont cumulables et portent la durée totale à sept ans. L'exonération de deux ans est fondée sur l'article 1383 du CGI, celle de cinq ans sur l'article 1383-0 B. Les logements neufs respectant la RE2020 remplissent automatiquement les critères BBC, mais l'obtention du label doit être vérifiée auprès du promoteur.
Le PTZ est-il compatible avec d'autres aides à l'achat ?
Oui. Le PTZ est un prêt complémentaire qui se cumule avec un prêt principal, un prêt d'épargne logement (PEL), un prêt Action Logement, ou encore les aides locales des collectivités. Il ne se cumule pas avec le prêt accession sociale (PAS) sur le même logement, sauf dans les zones B2 et C.
Qu'est-ce que le dispositif Jeanbrun apporte par rapport au Pinel ?
Le Pinel offrait une réduction d'impôt immédiate et fixe (9 à 21 % du prix d'achat selon la durée d'engagement). Le Jeanbrun opère par amortissement annuel déductible des revenus locatifs, ce qui réduit l'impôt sur les loyers plutôt que l'impôt sur le revenu global. Le mécanisme est plus avantageux pour les investisseurs disposant de revenus locatifs élevés, et moins visible pour ceux dont les loyers sont faibles.
La TVA à 5,5 % est-elle automatique en zone ANRU ?
Non. L'acquéreur doit satisfaire des conditions de ressources (plafonds PLS majorés de 11 %) et de résidence principale. Le promoteur vérifie ces conditions lors de la signature. Si elles ne sont pas remplies, la vente s'effectue au taux normal de 20 %. En cas de contrôle ultérieur, l'administration peut réclamer le différentiel de TVA.
Quels logements neufs ne sont pas éligibles au dispositif Jeanbrun ?
Les logements individuels (maisons) sont exclus du dispositif Jeanbrun, qui ne concerne que les immeubles collectifs. Les biens classés D ou moins au DPE sont également inéligibles. Un appartement neuf construit sous la RE2020 et affichant un DPE A, B ou C remplit automatiquement cette condition.
Que devient le Censi-Bouvard pour les résidences de services ?
Le Censi-Bouvard a été abrogé au 31 décembre 2022 (article 199 sexvicies du CGI). Aucun nouvel investissement ne peut y prétendre. Les investisseurs ayant souscrit avant cette date conservent leur réduction d'impôt de 11 % sur 9 ans jusqu'au terme de leur engagement.
Comment Ganeden vous accompagne
Ganeden met à disposition des outils pratiques et des guides approfondis pour aider les acquéreurs et les investisseurs à naviguer dans la fiscalité immobilière française.
Nos ressources couvrent l'intégralité du parcours d'achat dans le neuf : simulation PTZ, calcul des frais de notaire, analyse de l'éligibilité à la TVA réduite, et comparatif des dispositifs de défiscalisation disponibles en 2026.
L'immobilier neuf concentre en 2026 plusieurs avantages fiscaux cumulables que l'ancien ne peut pas offrir. Les frais de notaire réduits (2 à 3 %) représentent l'économie la plus immédiate et universelle. L'exonération de taxe foncière pouvant atteindre sept ans constitue un flux de trésorerie récurrent appréciable. La TVA à 5,5 % en zone ANRU/QPV génère une économie structurelle sur le prix du bien pour les primo-accédants aux ressources modestes. Le PTZ élargi réduit considérablement le coût du crédit pour les primo-accédants sur toute la France. Et le dispositif Jeanbrun, entré en vigueur en février 2026, redonne un cadre fiscal attractif à l'investissement locatif neuf après la suppression du Pinel.
La maîtrise de ces mécanismes conditionne directement la rentabilité d'un investissement immobilier. Un accompagnement professionnel reste conseillé pour valider l'éligibilité aux différents dispositifs et optimiser l'architecture fiscale de l'opération.