L'équipe Ganeden·27 février 2026·16 min de lecture
Acheter un bien immobilier en couple soulève une question juridique fondamentale : faut il opter pour l'indivision, la SCI ou la tontine ? Chaque structure offre des niveaux de protection, de flexibilité et de coûts différents. Le choix dépend de votre statut matrimonial (mariage, PACS, union libre), de vos objectifs patrimoniaux et de votre tolérance aux contraintes administratives. Ce guide compare les trois formules pour vous permettre de choisir en connaissance de cause.
À retenir :
L'indivision est la solution par défaut, simple et sans frais de constitution, mais fragile en cas de désaccord
La SCI protège mieux le patrimoine et facilite la transmission, mais impose des obligations comptables et juridiques
La tontine offre la protection maximale du survivant, mais elle est irréversible et fiscalement pénalisante pour les couples non mariés
Le choix dépend de votre statut (marié, pacsé, concubin) et de votre horizon patrimonial
Pourquoi le choix de la structure juridique est déterminant
Lorsque deux personnes achètent ensemble un bien immobilier, la loi ne les traite pas de la même manière selon leur statut. Les couples mariés bénéficient de régimes matrimoniaux protecteurs (communauté légale, séparation de biens avec aménagements). Les couples pacsés sont soumis à un régime de séparation de biens sauf convention contraire. Les concubins, quant à eux, sont juridiquement considérés comme des étrangers l'un envers l'autre selon le Code civil.
Cette différence de traitement a des conséquences directes sur la propriété du bien, la gestion quotidienne, la transmission en cas de décès et la fiscalité applicable. Selon l'INSEE, environ un couple sur cinq vit en union libre en France, ce qui représente des millions de ménages potentiellement concernés par cette problématique lors d'un achat immobilier.
Le choix entre indivision, SCI et tontine n'est donc pas une simple formalité notariale. Il conditionne la sécurité juridique et financière des deux partenaires pendant toute la durée de détention du bien, et bien au delà en cas de séparation ou de décès.
L'indivision : la solution simple et accessible
Définition et fonctionnement
L'indivision est le régime juridique par défaut lorsque plusieurs personnes acquièrent ensemble un bien immobilier. Aucune démarche spécifique n'est nécessaire : dès que l'acte de vente mentionne deux acquéreurs, ils deviennent automatiquement indivisaires.
Chaque acquéreur détient une quote part proportionnelle à son apport financier. Par exemple, si l'un apporte 60 % du prix d'achat et l'autre 40 %, leurs parts respectives seront de 60/40. En l'absence de précision dans l'acte, la propriété est présumée à parts égales (50/50).
Le principe fondamental est posé par l'article 815 du Code civil : « Nul n'est contraint à demeurer dans l'indivision. » Chaque indivisaire peut donc demander le partage à tout moment, ce qui constitue à la fois un droit protecteur et un facteur de précarité.
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Avantages de l'indivision
Aucun coût de constitution. Contrairement à la SCI, l'indivision ne génère ni frais de création de structure, ni obligation d'immatriculation. Les frais notariés restent ceux d'une acquisition classique.
Simplicité administrative. Pas de statuts à rédiger, pas d'assemblée générale à organiser, pas de comptabilité distincte à tenir. La gestion courante du bien relève de la gestion quotidienne que chaque indivisaire peut exercer seul.
Répartition proportionnelle. Les charges d'entretien, les impôts fonciers et les dépenses courantes se répartissent selon les quotes parts, ce qui reflète la contribution réelle de chacun.
Accès au PTZ maintenu. Contrairement à l'achat via SCI, l'indivision permet de bénéficier du prêt à taux zéro (PTZ) et des prêts aidés, un avantage considérable pour les primo accédants.
Inconvénients et risques
Blocage décisionnel. Les décisions importantes (vente, hypothèque, travaux majeurs) nécessitent l'unanimité des indivisaires selon l'article 815-3 du Code civil. Un seul désaccord suffit à paralyser la gestion du bien.
Vulnérabilité en cas de séparation. Si l'un des indivisaires exige le partage, l'autre peut être contraint de vendre le bien, même contre son gré. La vente forcée aux enchères reste possible en dernier recours, souvent à un prix inférieur au marché.
Protection limitée du survivant. En cas de décès d'un concubin, le survivant ne dispose d'aucun droit automatique sur la part du défunt. Les héritiers du défunt deviennent indivisaires et peuvent exiger le partage, forçant potentiellement le survivant à quitter le logement.
La convention d'indivision : un filet de sécurité
Pour sécuriser l'indivision, les notaires recommandent systématiquement la rédaction d'une convention d'indivision. Ce contrat, obligatoirement rédigé par acte notarié lorsqu'il porte sur un bien immobilier, permet de fixer les règles de gestion, de prévoir un droit de préemption en cas de vente des parts et de limiter la possibilité de demander le partage pendant une durée déterminée (cinq ans maximum, renouvelable).
Le coût d'une convention d'indivision varie entre 500 et 1 500 euros selon les notaires et la complexité du dossier (source : Droit Finances, 2025). Un investissement modeste au regard de la sécurité qu'elle apporte.
La SCI : une structure encadrée pour le long terme
Définition et fonctionnement
La Société Civile Immobilière (SCI) est une personne morale créée dans le but de détenir et gérer un patrimoine immobilier. Les acquéreurs ne sont plus propriétaires directs du bien : ils détiennent des parts sociales de la société, qui est elle même propriétaire de l'immeuble.
La création d'une SCI nécessite au minimum deux associés, la rédaction de statuts, l'immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) et la publication d'une annonce légale. Le capital social minimum est de 1 euro, mais un capital plus conséquent est généralement recommandé pour la crédibilité auprès des banques.
Avantages de la SCI pour un couple
Liberté de répartition des parts. Les statuts permettent de fixer librement la répartition des parts sociales, indépendamment de l'apport financier réel de chacun. Un associé peut détenir 70 % des parts même s'il n'a apporté que 50 % du financement, ce qui est impossible en indivision classique.
Stabilité de gestion. Les statuts désignent un gérant qui prend les décisions courantes sans devoir obtenir l'accord de tous les associés. Les décisions extraordinaires sont soumises au vote selon les règles définies dans les statuts (majorité simple, qualifiée ou unanimité).
Transmission patrimoniale optimisée. La SCI permet de transmettre progressivement des parts sociales à ses enfants ou héritiers par donation, en bénéficiant d'abattements fiscaux renouvelables tous les 15 ans. L'abattement en ligne directe atteint 100 000 euros par parent et par enfant (source : impots.gouv.fr, barème 2026).
Protection contre la vente forcée. La cession de parts sociales est soumise à un agrément des autres associés. Aucun associé ne peut imposer la vente du bien immobilier détenu par la SCI, contrairement à l'indivision où le partage est un droit absolu.
Choix du régime fiscal. La SCI est par défaut soumise à l'impôt sur le revenu (IR), avec transparence fiscale : chaque associé déclare sa quote part de revenus dans sa propre déclaration. Il est possible d'opter pour l'impôt sur les sociétés (IS), avec un taux de 15 % sur les 42 500 premiers euros de bénéfice, puis 25 % au delà (source : Code général des impôts, 2026). Attention : l'option IS est irréversible.
Inconvénients et contraintes
Coûts de création et de gestion. La création d'une SCI coûte entre 500 et 3 000 euros selon le mode d'accompagnement choisi (plateforme en ligne, notaire ou avocat) d'après LegalStart (2026). Il faut y ajouter les frais annuels de comptabilité (500 à 1 500 euros par an) et les obligations déclaratives.
Obligations administratives. La SCI impose la tenue d'une assemblée générale annuelle, la rédaction de procès verbaux, le dépôt des comptes et le respect des formalités juridiques. Tout manquement expose les associés à des sanctions.
Accès restreint au financement. La SCI n'est pas éligible au prêt à taux zéro (PTZ), au prêt d'accession sociale (PAS) ni au prêt conventionné. Elle ne peut pas non plus bénéficier des avantages du plan d'épargne logement (PEL). L'obtention d'un crédit immobilier est généralement plus complexe pour une SCI que pour un particulier.
Responsabilité illimitée. Les associés d'une SCI sont responsables des dettes de la société sur leur patrimoine personnel, proportionnellement à leur part dans le capital social. En cas de difficultés financières, les créanciers peuvent se retourner contre les associés après avoir poursuivi la société.
La tontine : protection maximale du survivant
Définition et fonctionnement
La tontine, également appelée clause d'accroissement, est une stipulation insérée dans l'acte d'acquisition. Elle prévoit qu'au décès du premier acquéreur, le survivant est réputé avoir toujours été l'unique propriétaire du bien, avec un effet rétroactif au jour de l'achat. Le bien ne transite jamais par la succession du défunt.
Ce mécanisme repose sur un aléa : l'ordre des décès étant inconnu au moment de l'achat, chaque acquéreur accepte de renoncer à transmettre le bien à ses propres héritiers. C'est pourquoi la tontine n'est valable que si les acquéreurs ont des espérances de vie comparables et que les apports sont équivalents.
Avantages de la tontine
Protection absolue du survivant. Le survivant récupère la pleine propriété du bien automatiquement, sans passer par la succession, sans inventaire et sans partage. Les héritiers du défunt ne peuvent prétendre à aucun droit sur le logement.
Efficacité pour les couples non mariés. Pour les concubins, qui n'ont aucun droit successoral l'un envers l'autre, la tontine constitue le mécanisme de protection le plus efficace pour garantir le maintien dans le logement du survivant.
Transfert automatique. Aucune procédure judiciaire, aucun délai de succession. Le notaire procède au transfert de propriété sur simple présentation du certificat de décès.
Inconvénients et limites
Irréversibilité. La tontine ne peut être révoquée que par accord mutuel des deux acquéreurs. En cas de séparation, il est impossible de forcer le partage ou la vente du bien devant un tribunal, contrairement à l'indivision. Seul un accord amiable permet de sortir du dispositif.
Fiscalité lourde pour les concubins. Si le bien constitue la résidence principale et que sa valeur est inférieure à 76 000 euros, il est soumis aux droits de mutation à titre onéreux (5,80 %). Au delà de ce seuil, ou s'il ne s'agit pas de la résidence principale, les droits de succession s'appliquent. Pour les concubins non mariés et non pacsés, le taux de taxation atteint 60 % après un abattement de seulement 1 594 euros (source : impots.gouv.fr, barème 2026). Les époux et partenaires de PACS sont en revanche totalement exonérés de droits de succession.
Impossibilité de transmettre aux héritiers. Le bien étant réputé n'avoir jamais appartenu au défunt, ses enfants ou héritiers ne reçoivent rien. Cette caractéristique peut créer des conflits familiaux importants, en particulier dans les familles recomposées.
Conditions de validité strictes. La clause de tontine peut être requalifiée en donation déguisée si l'aléa n'est pas réel (différence d'âge trop importante, maladie grave de l'un des acquéreurs au moment de l'achat, apports très inégaux).
Tableau comparatif : indivision, SCI et tontine
Critère
Indivision
SCI
Tontine
Coût de mise en place
Aucun (0 euro)
500 à 3 000 euros
Aucun (clause dans l'acte)
Formalités
Aucune
Statuts, RCS, AG annuelle
Clause notariée
Répartition
Proportionnelle à l'apport
Libre (parts sociales)
50/50 obligatoire
Gestion courante
Individuelle ou unanimité
Gérant désigné
Accord mutuel
Vente du bien
Unanimité requise
Vote selon statuts
Accord mutuel uniquement
Protection survivant
Aucune (sans testament)
Selon statuts
Maximale
Sortie en cas de séparation
Partage possible
Cession de parts
Accord amiable uniquement
Accès au PTZ
Oui
Non
Oui
Transmission aux héritiers
Oui
Oui (donation de parts)
Non
Fiscalité succession (concubins)
60 % après 1 594 euros
60 % après 1 594 euros
60 % après 1 594 euros (au delà de 76 000 euros)
Fiscalité succession (PACS/mariage)
Exonération totale
Exonération totale
Exonération totale
Coûts annuels
Aucun
500 à 1 500 euros
Aucun
Quelle structure choisir selon votre profil
Couple marié sous régime de communauté
Le régime de communauté réduite aux acquêts protège déjà le conjoint survivant. L'indivision simple suffit dans la majorité des cas. La SCI devient pertinente uniquement dans une optique de transmission patrimoniale optimisée (donation progressive de parts aux enfants).
Couple pacsé
Les partenaires pacsés bénéficient d'une exonération totale de droits de succession entre eux. L'indivision avec convention reste la solution la plus adaptée pour la résidence principale. Pour un investissement locatif, la SCI peut offrir une meilleure flexibilité de gestion et de transmission.
Couple en concubinage sans enfant
La tontine offre la protection la plus forte pour le survivant, à condition que la valeur du bien reste inférieure à 76 000 euros (seuil des droits de mutation à titre onéreux). Au delà, la fiscalité à 60 % peut rendre la tontine très coûteuse. Dans ce cas, combiner une indivision avec convention et un testament croisé avec une assurance vie constitue une alternative plus équilibrée.
Couple en concubinage avec enfants
La tontine prive les enfants du défunt de tout droit sur le bien, ce qui pose problème dans les familles recomposées. La SCI permet de protéger le survivant tout en préservant les droits des enfants grâce à un démembrement de parts (usufruit au survivant, nue propriété aux enfants).
Investisseurs en couple
Pour un achat locatif à visée patrimoniale, la SCI est généralement la structure la plus adaptée. Elle permet de choisir entre IR et IS, de transmettre progressivement les parts et de déduire les charges réelles (travaux, intérêts d'emprunt) en régime réel. Les frais d'acquisition et les implications fiscales varient sensiblement entre l'achat en nom propre et via une SCI.
Les étapes pour sécuriser votre achat en couple
Consulter un notaire en amont. Avant même de signer un compromis de vente, prenez rendez vous avec un notaire pour évaluer votre situation patrimoniale et déterminer la structure la plus adaptée. Le coût d'une consultation notariale (environ 150 à 300 euros) est dérisoire par rapport aux enjeux financiers.
Définir précisément les apports. Documentez les apports de chacun : apport personnel, épargne mobilisée, aide familiale. Ces montants déterminent les quotes parts en indivision et la répartition des parts en SCI.
Rédiger les documents adaptés. Convention d'indivision, statuts de SCI ou clause de tontine : chaque structure nécessite un document juridique spécifique rédigé par un professionnel du droit.
Prévoir la protection du survivant. Testament croisé, clause de rachat, assurance décès, assurance emprunteur : ces mécanismes complètent la structure choisie pour offrir une protection globale au partenaire survivant.
Anticiper la séparation. Aussi désagréable que cela puisse paraître, prévoir les modalités de sortie (droit de préemption, valorisation des parts, délai de rachat) dans les documents juridiques permet d'éviter les conflits et les blocages en cas de rupture.
Peut on combiner tontine et assurance vie pour protéger un concubin ?
Oui. L'assurance vie permet de compenser la fiscalité élevée de la tontine pour les concubins. Le survivant perçoit le capital décès de l'assurance vie en franchise de droits (dans la limite de 152 500 euros pour les primes versées avant 70 ans), ce qui peut financer les droits de succession liés à la tontine. Cette stratégie nécessite un calibrage précis avec un conseiller en gestion de patrimoine.
Faut il créer la SCI avant ou après l'achat du bien ?
Il est fortement recommandé de créer la SCI avant l'achat. La société achète directement le bien, ce qui évite un transfert ultérieur (apport du bien à la SCI) soumis à des droits de mutation pouvant atteindre 5,80 % de la valeur du bien. Le processus de création prend généralement deux à quatre semaines.
L'indivision est elle dangereuse pour les concubins ?
L'indivision sans convention expose les concubins à deux risques majeurs. En cas de séparation, l'un peut exiger la vente forcée du bien. En cas de décès, les héritiers du défunt peuvent réclamer le partage et contraindre le survivant à quitter le logement. Une convention d'indivision et un testament réduisent considérablement ces risques, sans pour autant les éliminer totalement.
Quel est le coût total pour créer une SCI et acheter un bien ?
Aux frais de notaire classiques (7 à 8 % dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf), il faut ajouter les frais de création de la SCI (500 à 3 000 euros), les frais annuels de comptabilité (500 à 1 500 euros) et les frais juridiques ponctuels (assemblée générale extraordinaire, modification des statuts). Sur dix ans, le surcoût par rapport à une indivision simple représente entre 8 000 et 20 000 euros.
La tontine empêche t elle de revendre le bien ?
Non, mais la revente nécessite l'accord des deux acquéreurs. Contrairement à l'indivision, aucun tribunal ne peut ordonner la vente en cas de désaccord. Si les deux partenaires sont d'accord, la vente se déroule normalement et le produit est partagé selon les apports initiaux.
Peut on passer d'une indivision à une SCI ?
Oui, mais cette opération implique un « apport » du bien immobilier à la SCI, ce qui génère des droits de mutation (environ 5,80 % de la valeur du bien hors exonérations possibles) et des frais de notaire supplémentaires. Il est donc préférable de choisir la bonne structure dès le départ.
Comment Ganeden vous accompagne
Ganeden met à votre disposition des guides pratiques pour chaque étape de votre projet immobilier, des analyses approfondies des dispositifs fiscaux et des outils pour comparer les différentes structures juridiques. Nos contenus sont conçus pour vous permettre de prendre des décisions éclairées, en toute autonomie ou en complément des conseils de votre notaire.
Conclusion
Le choix entre indivision, SCI et tontine pour un achat en couple dépend de trois facteurs : votre statut matrimonial, votre horizon patrimonial et votre tolérance aux contraintes administratives. L'indivision convient aux projets simples et aux budgets serrés. La SCI s'impose pour les projets patrimoniaux de long terme. La tontine reste un outil puissant mais spécifique, réservé aux couples non mariés souhaitant une protection absolue du survivant. Dans tous les cas, une consultation notariale avant l'achat est le meilleur investissement que vous puissiez faire pour sécuriser votre projet immobilier à deux.